都更同意書是處分你最大一筆財產的文件,但多數人簽它的認真程度不如辦手機門號。三個關鍵數字先記住:同意門檻依情形是過半、四分之三或五分之四(人數與面積雙門檻);面積九成以上同意可不計人數;以及最重要的——公開展覽期滿前,分配變差可以撤銷同意。
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第 37 條:人數與面積的雙門檻
讀懂門檻的關鍵是「均」:人數與面積兩項都要過——大地主一人可以撐起面積,撐不起人數;反之亦然。實務也因此出現「借人頭湊人數」與「圈地排除釘子戶」的操作空間,這正是第 37 條第 4 項把審核時點定在公開展覽期滿、並開放撤銷權的原因:讓你在資訊最完整的時點,做最後決定。
第 37 條第 5 項:分配變差,公展期滿前可撤
操作要點:盯住公開展覽——事業計畫公展 30 日,期間比對計畫書的權利價值比率/分配比率與你簽同意書時拿到的條件;變差了,書面(建議存證信函)向主管機關與實施者撤銷同意,務必在公展期滿前送達。錯過這個窗口,同意比率就定案進入審議。另一個常被忽略的時點:依第 22 條,事業概要階段的同意門檻較低(過半),概要同意書≠計畫同意書——簽過概要不代表計畫階段不能重新談條件。
簽前五確認:把口頭承諾變成文件
- 實施者與模式:建商實施?自組都更會?權利變換(有估價與審議監督)還是協議合建(純契約,條件自己顧)?
- 分回條件:坪數、樓層、車位、找補計算基準——要書面,並確認寫進計畫或契約。
- 估價資訊:權利變換有三家估價師查估,更新前權值的認定影響你分回的一切;對查估結果有異議,審議程序中要提。
- 同意書版本與撤銷條件:簽的是概要還是計畫同意書;撤銷權時點(公展期滿前)寫進行事曆。
- 留存全部文件:同意書影本、給你看過的分配試算、銷售說明——日後爭議全靠它們。
法院怎麼說:計畫改了,同意可以收回
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這件最高行政法院裁定把撤銷權又往前推了一步:計畫報核後,實施者若修改了核心內容(基地面積、建築規劃、總樓地板面積、戶數、停車位、容積獎勵等),就必須重辦公展,不同意修正版的所有權人可以在新一輪公展期滿前撤銷同意;而且撤銷用存證信函表示即可,只簽名或只蓋章都有效。一句話:你同意的是「那份計畫」,不是「都更」兩個字——計畫變了,同意可以收回。
常見問題
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