節稅、規避限貸、家庭安排——借名登記在台灣多到形成一整類訴訟。法律態度很清楚:契約原則有效(類推委任),終止後可以討回;但舉證責任全在主張借名的你——出資金流、權狀保管、稅費實繳,拿不出來,「錢是我出的」在法庭上一文不值。更殘酷的是:討回之前,房子法律上就是別人的,他能賣、能押,他的債主能查封。
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效力與返還:類推委任的框架
請求權的組合拳:類推民法第 549 條隨時終止借名契約 → 依第 541 條第 2 項(受任人以自己名義取得之權利應移轉於委任人)或第 179 條不當得利請求移轉所有權登記。前提只有一個:先證明借名契約存在——這正是絕大多數案件的死亡之谷。
實例:38 年前的房子,敗在金流
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母親主張 78 年出資購屋借名登記於女兒名下,兩審皆敗——沒有買賣契約、沒有金流證明,稅單水費單上的名字還是女兒。看點:連「房子的使用都聽媽媽的」都救不了——法院說,聽媽媽的話不等於房子是媽媽的。38 年前的金流,誰還拿得出來?這就是借名登記最真實的結局劇本。
風險清單與自保五件套
- 處分風險:出名者賣屋、設定抵押,善意第三人取得有效——你只剩對出名者的賠償請求權(他通常也賠不起)。
- 債務風險:出名者欠稅、欠債,他名下的房子就是執行標的;出名者死亡,房子還會被當成他的遺產分掉。
- 自保五件套:書面契約+公證、金流留痕、權狀印鑑自管、預告登記(地政辦理,限制移轉)、必要時設定抵押權給自己。
- 翻臉 SOP:存證信函終止借名 → 假處分禁止處分(防脫產) → 起訴請求移轉登記;證據趁早整理,別讓 38 年後的自己上法庭空手搏命。
常見問題
有效(類推委任),可隨時終止討回;但目的違法(避法、脫產)者無效。
四大證據:出資金流、管理使用、權狀保管、稅費實繳——舉證責任全在主張借名者。
出名者賣掉、抵押都有效,他的債權人還能查封——房子隨時可能真的變別人的。
書面+公證+金流憑證+自己管權狀+預告登記;翻臉就終止+假處分+起訴。
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