很多人以為只有動到隔間才要辦手續。建築法管的是「使用類組」:同樣一間房子從住宅改成宿舍、從辦公改成倉儲,即使一磚一瓦沒動,一樣要申請變更使用執照。
我把房子從住宅改成宿舍、或把空間改作倉儲、店面使用,被建管處說要辦變更使用執照。請問什麼情況要辦?一定規模以下可以免辦嗎?不辦會罰多少?房東還是房客要負責?免費問 AI,附法條與判決出處 →
變更使用類組,不需要動工程也算
臺北高等行政法院地方庭 113 年度地訴字第 248 號判決處理的情形就是如此:當事人未經核准擅自將建物由核准用途「住宅(H 類 2 組)」變更為「宿舍(H 類 1 組)」使用,違反建築法第 73 條第 2 項。臺中高等行政法院地方庭 114 年度地訴字第 93 號則是改作倉儲使用,法院認定已構成變更使用,且不符該縣市免辦理變更使用執照辦法所定的免辦情形。
免辦門檻由各縣市自己訂
第 3 項把免辦的門檻授權給地方,所以每個縣市的規定名稱與內容都不同(例如新北市的「建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點」、苗栗縣的「建築物在一定規模以下之使用免變更使用執照辦法」)。正確的做法是:
- 查該縣市的免辦規定全文,不要用別的縣市的標準推測。
- 逐項比對:通常會就樓地板面積、使用類組之間的轉換關係、樓層、防火避難與消防條件設限,只要有一項不符就不能免辦。
- 不確定時直接向建管單位書面查詢並留存回覆,那份回覆在日後爭議時是最有力的依據。
六萬到三十萬,而且可以停水停電
第一時間要問的是「能不能補辦」,而不是「該不該罰」,因為限期改善或補辦手續就是法定的救濟路徑。而第 2 項提醒了更重的後果:營業場所的建築物安全問題,一旦出人命就是刑事責任。
所有權人與使用人並列,兩者都可能被罰
第 91 條第 1 項的處罰對象是「建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者」。臺北高等行政法院地方庭 113 年度地訴字第 288 號判決引述的裁罰基準就顯示了實務操作:第一次、第二次處罰使用人,並副知建築物所有權人;符合免辦要點者,第一次查獲後通知使用人並副知所有權人,依要點於二個月內辦理申請手續,逾期仍未辦理再依規定處理。
所以房東不能因為「是房客改的」就完全免責,房客也不能因為「房子不是我的」而置身事外。租約要寫清楚:租賃標的的核准使用類組、承租人不得擅自變更用途、變更用途須經出租人書面同意並自行取得一切必要許可、違反時的終止與賠償責任。這些條款不會改變公法上的處罰對象,但決定了內部誰要買單。
最後補一個判斷合法性的線索:第 73 條第 1 項規定建築物非經領得使用執照,不准接水、接電及使用,只有四款情形由地方政府另定接用水電規定。所以看房子時,水電表是誰的名字、是否為臨時電,往往比屋主的說法更誠實。
常見問題
兩種。建築法§73 II:建築物應依核定之使用類組使用,其有變更使用類組或有§9建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者,應申請變更使用執照;建築物在一定規模以下之使用變更除外。§73 III授權地方主管建築機關定免辦規定;§73 IV授權中央定使用類組與變更條件程序辦法。臺北高行地方庭113地訴248:未經核准將住宅(H類2組)變更為宿舍(H類1組)使用即違反§73 II。臺中高行地方庭114地訴93:改作倉儲使用構成變更使用且不符免辦情形。
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由各縣市主管建築機關訂定(建築法§73 III),名稱內容各異,如新北市建築物一定規模以下免辦理變更使用執照要點、苗栗縣建築物在一定規模以下之使用免變更使用執照辦法。臺中高行地方庭114地訴93:不符苗栗縣辦法所定免辦情形,依建築法§91 I①裁處自屬有據。臺北高行地方庭113地訴248:無新北市要點所定免辦情形。作法:①查該縣市免辦規定全文 ②就樓地板面積、類組轉換、樓層、防火避難與消防條件逐項比對 ③不確定時向建管單位書面查詢並留存回覆。
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建築法§91 I:處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施經營者六萬至三十萬元罰鍰,並限期改善或補辦手續;屆期未改善或補辦而繼續使用者得連續處罰並限期停止使用;必要時停止供水供電、封閉或命限期自行拆除、恢復原狀或強制拆除。第①款即違反§73 II未經核准變更使用擅自使用建築物。§91 II:有供營業使用事實之建築物,所有權人使用人違反§77 I致人於死者處一年以上七年以下有期徒刑併科一百萬至五百萬元罰金,致重傷者處六個月以上五年以下有期徒刑。
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建築法§91 I處罰對象為建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施經營者,兩者均可能被罰。臺北高行地方庭113地訴288引述之裁罰基準:第一次、第二次處罰使用人並副知所有權人;符合免辦要點者第一次查獲通知使用人並副知所有權人,依要點於二個月內辦理申請手續,逾期未辦再依規定處理。提醒:①房東不能以是房客改的完全免責 ②房客為法定處罰對象 ③租約應寫明核准使用類組、不得擅自變更用途、變更須經書面同意並自行取得許可、違反之終止與賠償。
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原則不行。建築法§73 I:建築物非經領得使用執照不准接水接電及使用;但地方政府認有下列情事者得另定接用水電相關規定:①偏遠地區且非屬都市計畫地區 ②因興辦公共設施拆遷具整建需要且無礙都市計畫發展 ③天然災害損壞需安置及修復 ④其他有迫切民生需要。實務:水電為使用前提;四款例外由地方政府另定規定而非個案通融;水電表名義與是否臨時電為判斷合法性之線索。取得特定工廠登記者另依工廠管理輔導法排除§73 I限制,不能類推至一般建物。
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①區分罰鍰與限期改善補辦兩部分,補辦為法定救濟路徑 ②逐項比對該縣市免辦規定並取得建管單位書面意見 ③評估補辦成本,常牽動防火區劃、防火避難設施、消防設備與停車空間 ④限期內選擇補辦或恢復原用途並主動報請複查,屆期未改善將啟動連續處罰與停水停電 ⑤同步檢查都市計畫法分區、消防法場所分類與檢修申報及發展觀光條例;臺中高行地方庭113地訴3同時處理建築法§73 II與發展觀光條例之規範目的差異 ⑥房東書面通知承租人停止並依租約行使權利。
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