都更最關鍵的兩個月,是權利變換計畫核定發布之後。錯過那兩個月,估價的爭執就不再有專屬的程序可走;而且提出異議也不會讓工程停下來。
我的房子在都更範圍內,權利變換計畫核定之後我覺得估價太低、分回的坪數不合理。請問我可以怎麼爭?期限多久?提出異議會不會讓工程停下來?最後怎麼補差額?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第 53 條:兩個月、書面、敘明理由
- 異議期限:計畫書核定發布實施後二個月內。務必確認公告與送達的日期,不要用自己收到通知的印象推算。
- 形式要求:必須以書面並敘明理由,口頭反映或在說明會發言都不算。
- 審議核復期限:三個月,必要時得延長三個月,而且還要扣除技術性諮商與重新查估的時間。
- 不服核復結果的,才進入訴願與行政訴訟。
異議期間,實施者不得停止
第 2 項禁止的是「實施者停止」:即使有人提出異議或提起行政救濟,實施者仍然要繼續推動,除非經主管機關核准才能停。所以不要期待用異議來拖延或換取談判籌碼,爭取權益的重點在於「金額」而不是「時程」。第 3 項也把結果講明了:與原評定價值有差額的部分,由當事人以現金相互找補,即使多年後才贏,拿到的通常是現金差額而不是重新分配房屋。
臺北高等行政法院高等庭 113 年度訴字第 804 號判決也肯定了這個設計:異議程序的制度運作即便提供土地所有權人周全之權益保障機制,實際上也無礙於都市更新事業之進行,將發揮同時兼顧人民權益保障與行政效能的功能。
估價:爭條件與方法,不是自己找幾個成交價
同一則判決點出了估價的結構:不動產權利價值估定之高低,繫於實施者委託不動產估價師參考實施者提供之估價條件,依循相關估價規則辦理。所以攻防點有兩個:估價條件是誰給的、是否完整、是否反映真實狀況(面積、屋齡、樓層、面向、臨路條件、既有使用狀況);以及估價規則的遵循(比較標的的選取是否適當、各項調整率的依據為何)。
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所以拿實價登錄來比對時,要先確認那筆交易是否為正常交易:持分交易、親屬間交易、法拍、急售、包含裝潢或家具的交易,都可能被認定為特殊情形而不予採用。有效的做法是委託自己的估價師出具意見,並針對對方報告的具體項目提出技術性質疑。
核定之前:公開展覽期間的書面意見
最高行政法院 113 年度上字第 336 號判決說明了目的:辦理公開展覽及公聽會,係在使權利可能受影響之人知悉相關資訊,並得適時陳述意見;同時也指出,這並非要求實施者自始擬訂之計畫至審議結果均不得變動。所以計畫在審議過程中被修正是正常的,重點在於你有沒有在公開展覽期間內以書面提出意見。
至於程序瑕疵能不能撤銷:實務上確實有這種案例(最高行政法院 114 年度上字第 224 號涉及審議會會議是否違法、113 年度上字第 685 號涉及事實認定基礎是否足夠),但門檻不低,而且即使成功,常常只是撤銷後重為處分,不必然改變最終分配結果。務實的策略是程序面與估價面同時準備。
常見問題
都更條例§53 I:權利變換計畫書核定發布實施後二個月內,土地所有權人對權利價值有異議者,應以書面敘明理由向各級主管機關提出,主管機關應於受理後三個月內審議核復;情形特殊經認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者,得延長三個月;不服核復結果者得依法提請行政救濟。§53 IV:審議核復期限應扣除技術性諮商及實施者委託重新查估權利價值之時間。臺北高行高等庭113訴804肯認異議程序兼顧權益保障與行政效能。
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不會。都更條例§53 II:異議處理或行政救濟期間,實施者非經主管機關核准不得停止都市更新事業之進行。意義:①異議不會讓拆除興建停下 ②爭取重點在金額而非時程 ③§53 III:異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分,由當事人以現金相互找補,故勝訴後多為現金差額而非重新分配房屋。
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應針對估價條件與估價方法。臺北高行高等庭113訴804:不動產權利價值估定之高低,繫於實施者委託不動產估價師參考實施者提供之估價條件,依循相關估價規則辦理。攻防點:①估價條件由實施者提供,其完整性與是否反映面積屋齡樓層面向臨路條件既有使用狀況可爭執 ②估價規則之遵循、比較標的選取與調整率依據。臺北高行高等庭114訴1423:援引特定實價登錄案例,經審議會認持分土地交易價格屬特殊交易情形非一般市場正常價而不予採用。宜委託自己的估價師出具意見。
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有。都更條例§32 II:擬訂或變更期間應舉辦公聽會。§32 III:送審議前應公開展覽三十日並舉辦公聽會,已取得全體私有土地及合法建築物所有權人同意者得縮短為十五日。§32 IV:應刊登新聞紙或新聞電子報並於主管機關網站公告並通知權利人;任何人民或團體得於公開展覽期間內以書面載明姓名名稱及地址提出意見,由主管機關參考審議;經審議修正者免再公開展覽。最高行政法院113上336:公開展覽及公聽會目的在使權利可能受影響之人知悉資訊並適時陳述意見,非要求計畫自始至審議結果均不得變動。
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有機會。最高行政法院114上224:主張主管機關逕於某次會議變更原處分說明內容,實施者遲後才申請變更都市更新事業計畫,主管機關再以函文變更原處分,認該次都更審議會會議違法。113上685:原判決僅依權利變換計畫書特定頁面記載與相關函文即認定土地性質與應留設法定空地,事實認定基礎不足。常見程序攻擊點:①審議會召開程序與組成 ②變更計畫時序是否顛倒 ③公開展覽公聽會是否依§32辦理及通知送達 ④處分理由與所憑資料是否足夠。
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①於公開展覽期間依§32 IV以書面提出意見 ②取得權利變換計畫書、估價報告全文、共同負擔項目與計算、分配位置圖與坪數表 ③於異議期限內自行委託估價並逐項比對差異原因 ④確認二個月自權利變換計畫書核定發布實施起算,查明公告與送達日期 ⑤書面異議須敘明理由,具體指出估價條件錯誤、比較標的不適當、調整率無依據 ⑥依§53 III差額以現金相互找補,先試算不同結果下應付或應收金額。
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