共有土地上誰能用哪一塊,靠的往往是一份沒有登記、甚至沒有白紙黑字的分管默契。買持分的人最常問的一句話是:那我受不受拘束? 答案取決於兩件事,而且兩件都可以事前查。
我買了一筆共有土地的持分,結果其他共有人說那塊地早就有分管,我能用的位置跟仲介講的不一樣。請問我受不受這個分管契約拘束?沒有登記也算嗎?如果想改變分管方式要怎麼做?免費問 AI,附法條與判決出處 →
共有物管理:人數與持分雙過半
- 「除契約另有約定外」放在最前面:已經有分管約定的,不能用多數決直接推翻。
- 雙過半是兩個條件同時成立:人數過半且應有部分合計過半,只滿足一個不算。
- 但書是重要例外:應有部分合計逾三分之二時,人數不用計算,大股東可以不計人頭做成決定。
- 簡易修繕及其他保存行為,各共有人得單獨為之(第 5 項),這是漏水、破損等急迫情形最實用的一條。
受讓持分:登記過的直接綁,沒登記的看你知不知道
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至於「可得而知」怎麼被認定,臺灣高等法院 114 年度上字第 999 號民事判決示範得很清楚:該案上訴人是祭祀公業管理人的胞姐、前管理人的女兒,法院認為其「對上開情事當應知悉,嗣後買受土地持分加入共有關係應受拘束」。身分關係、現場使用狀況、交易時的說明,都可能構成可得而知。
反過來,主張有分管的一方拿不出證據,法院也不會替他補強。臺灣高等法院 114 年度上易字第 544 號即認定,分管契約存在一節未能提出其他證據以實其說,則縱使存在,對造亦不受該分管契約之拘束。
最容易被忽略的一項:前手欠的費用你要連帶負責
民法第 826 條之 1 第 3 項寫得很明白:共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。 連帶的意思是,債權人可以直接向你請求全部金額,你付了以後再回頭向前手求償。地價稅、共同修繕與維護費用、依分管或管理決定應分擔的支出,都在裡面。
- 向其他共有人或管理人書面確認有無積欠的分擔費用及金額。
- 契約中要求賣方保證截至交屋日一切分擔費用均已繳清,並保留足額尾款到確認無誤後再付。
- 有管理組織的,直接向該組織調取繳費紀錄。
這一條的存在,讓「便宜的持分」常常沒有表面上那麼便宜。
不接受現在的分管,怎麼改
①重新做成管理決定:湊足雙過半或掌握應有部分逾三分之二。但原本存在有效分管契約的,原則上不能用多數決片面推翻。②聲請法院裁定變更:依第 820 條第 2 項(顯失公平)或第 3 項(情事變更難以繼續),這是被多數決壓過去的少數共有人最重要的救濟。③請求分割共有物:最徹底,直接消滅共有關係。
最務實的一步其實在爭議之前:趁大家還沒撕破臉時,把現有的使用方式寫成書面協議,由全體共有人簽名,並依民法第 826 條之 1 辦理登記。 登記過的分管,對之後任何一手受讓人都直接有效,不必再去爭執誰知不知道。
常見問題
不用全體同意。民法§820 I:共有物管理除契約另有約定外,應以共有人過半數及應有部分合計過半數同意行之;應有部分合計逾三分之二者人數不計。分管契約優先於多數決。§820 II顯失公平者法院得裁定變更;III情事變更難以繼續時法院得裁定變更;IV有故意或重大過失致損害者對不同意之共有人連帶賠償;V簡易修繕及保存行為各共有人得單獨為之。
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很可能要。民法§826-1 I:不動產共有人間關於使用管理分割或禁止分割之約定或依§820 I所為決定,於登記後對應有部分受讓人具有效力;II動產以受讓或取得時知悉或可得而知者為限。最高法院115台上889:應有部分轉由他人繼受,繼受人仍應受分管約定拘束。高院114上999:身分關係使其應知悉,買受持分後應受拘束。
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主張分管者負舉證責任。高院114上易544:未能提出證據證明分管契約存在者,縱使存在對造亦不受拘束,以分管為由要求對方自行修繕管理屋頂平台並負擔費用不可取。兩個防守點:①分管契約是否存在須由主張方證明,長期各自使用不必然等於有分管合意 ②即使存在仍須證明受讓人知悉或可得而知。反駁事證:不動產說明書、書面告知、履勘照片、登記謄本其他登記事項欄、與共有人往來訊息。
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要。民法§826-1 III:共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。債權人可直接向受讓人請求全部,再由其向前手求償。負擔包括地價稅、共同修繕維護費、依分管或管理決定之分擔支出。買前三件事:①書面確認有無積欠及金額 ②契約要求賣方保證繳清並保留足額尾款 ③向管理組織調取繳費紀錄。
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三條路:①依民法§820 I重新做成管理決定(雙過半或應有部分逾三分之二),但原有有效分管契約原則上不能以多數決片面推翻 ②依§820 II顯失公平或§820 III情事變更聲請法院裁定變更 ③請求分割共有物徹底消滅共有關係。最高法院115台上889:確認分管在確定管理使用範圍,與請求分割以消滅共有關係為目的,性質不同,勿選錯訴訟類型。
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有可能,但須證明合意而非僅現況。判斷素材:①長期固定互不干涉使用特定範圍 ②有圍牆籬笆獨立門戶門牌水電表等實體界線 ③其他共有人明知未異議且時間足以推認默許 ④會議紀錄協議書繳費分攤或改建同意。反面事證:曾書面異議、訴訟爭執、使用範圍屢次變動。務實作法:趁未撕破臉時作成書面協議由全體簽名,並依民法§826-1辦理登記,登記後對之後受讓人直接有效。
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