台灣每三戶就有一戶屋齡超過三十年。要重建,擺在眼前的是兩條規則完全不同的路:都更——多數決可以壓過釘子戶,但程序以十年計;危老——程序以月計,但一個人反對就全案歸零。理解這個交換,你才看得懂建商為什麼這樣談,以及自己手上的籌碼到底是什麼。
我家是40年的老公寓,建商來談危老重建合建,說分回坪數可以到七成,請問危老的資格條件和容積獎勵是什麼?跟都更比哪個對地主有利?合建契約要注意什麼?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第 3 條:三個入口
最常用的入口是第 3 款:屋齡 30 年以上＋耐震初評未達標準＋(改善不具效益或沒有電梯)——五層樓老公寓幾乎量身訂做。前提別忘了:合法建築物,頂加違建不算;以及都市計畫範圍內,鄉村農地不適用。第 2 項還允許合併鄰地一起重建,這是小基地湊出可蓋規模的關鍵。
第 6 條:獎勵的天花板
- 上限:1.3 倍基準容積,或 1.15 倍原建築容積(對舊容積很大的建物有利)。
- 項目:耐震設計、綠建築、智慧建築、無障礙、結構評估等級……各有百分比,逐項做才逐項拿。
- 時程獎勵已退場,規模獎勵(200 ㎡ 起)與時程合計上限 10%。
- 不得重複:用了危老獎勵,就不能同時用其他法令的容積獎勵。
法院怎麼說:建商只談危老,算不算騙我
有類似情況?讓 AI 幫你查同類判決 →
地主簽了危老合建契約後反悔,主張建商只提供危老單一方案、沒告訴他都更容積獎勵的修法變化,構成詐欺,請求撤銷契約。法院把整個決策過程攤開:建商的簡報詳列了危老的適用範圍、程序、獎勵上限與分回坪數預估,還把危老、都更協議合建、都更權利變換三案並列比較;證人證述這塊基地曾走都更但整合失敗(釘子戶、家庭糾紛戶、須劃更新單元),而危老只要區塊內 100% 同意即可成案,當時地主都希望走危老;至於都更獎勵,個案審議、非必然拿到 50% 上限——沒有詐欺,契約有效。給地主的三個提醒:①「為什麼不走都更」是好問題,但答案往往是現實——你的鄰居就是變數;②獎勵數字全部要求書面依據,預估與核定的落差要在契約裡先寫好調整機制;③簽同意書前的猶豫是你唯一的權力——危老要 100%,你的那一票在簽字前價值連城,簽字後歸零(參本站都更同意門檻、合建契約、海砂屋各文)。
常見問題
都市計畫內合法建物+三擇一:被通知拆除補強、結構評估未達最低等級、或屋齡30年以上耐震不足且改善不具效益或無電梯。
用我的情況問 AI →
危老:100%同意、免劃單元、核准制快、獎勵上限1.3倍、分配純合建自談;都更:多數決、程序長、獎勵上限1.5倍、有權利變換保護。
用我的情況問 AI →
上限=1.3倍基準容積或1.15倍原容積;各獎勵項目依辦法計算,時程獎勵已退場、規模獎勵最多與時程合計10%;預估≠核定。
用我的情況問 AI →
分配基準、獎勵縮水的調整機制、期程違約金、租金補貼、稅務試算;同意書是籌碼,契約看完再簽。
用我的情況問 AI →
你的情況不太一樣?
把你的問題直接丟給 AI 查
免費、免登入。AI 會即時查全國法規資料庫與司法院裁判書,每個答案都附官方出處。
本文為法律資訊整理,條文均引自法務部全國法規資料庫並附查證日期,但不構成個案法律意見。 個案事實差異可能導致完全不同的結論,重要決定前請諮詢律師或使用本站 AI 查詢後再向專業人士確認。
