定金規則一句話:你反悔,定金沒收;對方反悔,加倍返還(民法第 249 條)。買房的斡旋金在賣方同意出價前可以撤回,一旦同意就轉為定金、進入這套規則。付出去之前,先弄清楚三件事:這筆錢的性質是不是定金、誰可歸責、以及「貸款不過」這類但書有沒有寫進契約。
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斡旋金階段:還能全身而退
斡旋金是「請仲介拿著錢去談」的議價擔保:賣方同意前,你可以撤回斡旋、全額拿回;賣方一簽名同意,斡旋金自動轉為定金——依第 248 條,收受定金推定買賣契約成立,這時反悔就是違約。不想先掏錢,可以要求用內政部版要約書替代,法律效果類似但不用先付現金,仲介依規定應告知你有這個選項。
定金四規則:第 249 條
白話對照:①順利成交→定金抵價金;②買方反悔→沒收;③賣方反悔→加倍返還;④天災等雙方都無責→原數返還。注意開頭的「除當事人另有訂定外」——契約可以另外約定(例如沒收上限),房地產定型化契約規範對建商收定另有保護,簽約前值得比對。
實務案例:那筆錢到底是不是「定金」
想主張加倍返還,第一關是證明款項性質是定金。花蓮高等法院分院近期的返還定金事件就卡在這一關——買方主張的 100 萬其實是「第一期價款」:
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教訓很具體:契約上怎麼寫,決定那筆錢怎麼算。要享受定金的保障(加倍返還),契約就要明白寫「定金」;反過來,只是分期價款,違約時走的是違約金與債務不履行的規則,不是第 249 條。
付款前自保清單
- 寫明性質:「本款項為定金」六個字,決定日後適用哪套規則。
- 貸款但書:「買方貸款未達成數,得解除契約,賣方應無息返還定金」——最常見的糾紛預防條款。
- 金額拿捏:定金常見為總價 5–10%;付得越多,反悔的代價越大。
- 斡旋金留收據與期限:載明斡旋期間,期滿賣方未同意即應無條件返還。
- 匯款留紀錄:避免現金交付無憑據;對象應為賣方或其信託/履保專戶。
常見問題
賣方同意出價前,斡旋金可撤回取回;同意後即轉為定金,適用第249條。可改用不付錢的要約書。
原則要不回——可歸責於付定金方致不能履行,定金不得請求返還(第249條第2款)。
可請求加倍返還(第249條第3款);但要確認款項性質是「定金」而非第一期價款(見引用判決)。
不可歸責雙方時定金應返還(第249條第4款);「貸款不過退定」要白紙黑字寫進契約。
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