房客欠租,房東的合法流程是四步:遲付達 2 個月 → 定期催告(民法第 440 條、土地法第 100 條)→ 終止租約(可與催告併在同一封存證信函,附停止條件)→ 訴請遷讓房屋+欠租+佔用期間相當租金的不當得利,勝訴後強制執行點交。切記不能自力救濟——斷水斷電、換鎖清物,反而讓自己變被告。
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欠租終止的法定要件
三個要件缺一不可:①遲付總額達 2 個月租額(依土地法第 100 條,不定期租約還要先以押金抵償後仍達 2 個月);②定相當期限催告(實務常見 5~10 日);③期限屆滿仍不付,終止權才成立。租賃住宅條例第 10 條另列出租人法定終止事由(毀損不修繕、違法使用等),與欠租途徑並行。
存證信函:催告+附條件終止,一函到位
標準寫法:「台端積欠○年○月至○年○月租金共○元,請於函到 7 日內付清;逾期未付,本函即為終止租賃契約之意思表示,請於終止後○日內遷讓返還房屋。」這種附停止條件的終止經實務承認——條件(期限內未付)成就時,終止自動生效,不必再寄第二封。留存回執,它是訴訟的第一號證據。
遷讓訴訟實例:法院怎麼判
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判決主文就是房東請求的完整模板:遷讓返還+積欠租金+按月給付至實際搬走那天。這件房客中途零星還款,法院照樣逐筆核算——收租紀錄與匯款明細平時就要留好,對帳清楚的一方永遠佔上風。判決確定(或假執行)後向執行處聲請點交,由書記官與警察到場執行。
預防租霸:三道保險
- 租約公證+逕受強制執行條款:公證租約載明「欠租達 2 個月或租期屆滿不返還,逕受強制執行」——跳過訴訟直接執行,是對付租霸最強的預防性武器。
- 押金收足 2 個月+收租留痕:轉帳收租、逐月對帳;押金依法抵償欠租後計算終止門檻。
- 篩選與文件:使用內政部版住宅租賃契約、影印房客身分文件、約定同住人;點交時拍照錄影建立屋況基準。
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常見問題
遲付達 2 個月+定期催告仍不付→可終止(民法第440條);要先催告再終止,不能自力換鎖。
一函兩用:「限期付清,逾期本函即為終止之意思表示」——附停止條件終止,實務承認(見引用判決)。
不行,斷水電換鎖恐涉強制罪;要訴請遷讓房屋+欠租+不當得利,勝訴後強制執行。
租約公證+載明逕受強制執行條款,可免訴訟直接執行;押金收足、用部版租約。
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