農地上多蓋一棟鐵皮屋,最常見的誤解是把「免建照」當成「免申請」。這是兩件事:容許使用要先申請,建築執照才有免除的門檻;而且免除的門檻只有四十五平方公尺,二百五十平方公尺那一條是給修法前既存設施的。
我在自己的農地上蓋了鐵皮屋、資材室或做露營區。請問要不要申請?哪些可以免建照?農舍可以蓋嗎?被檢舉違規會怎樣?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第 8 條之 1:先看有沒有固定基礎
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把三條規則分開記:無固定基礎的臨時性設施免建照;有固定基礎的一律要先申請容許使用,四十五平方公尺以下且一層樓者只免建照;二百五十平方公尺那一條限於 92 年 1 月 13 日修正施行前已興建者。
露營區:兩層程序都要跑
高雄高等行政法院地方庭 114 年度地訴字第 183 號判決處理的露營區案件裡,當事人主張露營設施屬於農業使用,只是「不諳法令」而未申請容許使用。這裡有兩個重點:不諳法令不是免責事由;而且如果構成休閒農場,還要另外報經地方主管機關核轉中央主管機關許可。
未經許可擅自設置休閒農場者,處六萬元以上三十萬元以下罰鍰並限期改正,屆期不改正按次處罰;已許可的休閒農場自行變更用途或經營計畫,情節重大時得廢止其許可登記證。
第 69 條:罰則接到別的法律
- 非都市土地(絕大多數農地)走區域計畫法第 21 條:六萬至三十萬元罰鍰、限期恢復原狀,不遵從者按次處罰、停水停電、強制拆除且費用自負;第 22 條並得處六個月以下有期徒刑。
- 都市計畫範圍內的農業區、保護區走都市計畫法第 79 條:同額罰鍰、勒令停止使用,不遵從者按次處罰並停水停電、封閉、強制拆除;第 80 條得處六個月以下有期徒刑或拘役。
- 第 32 條要求主管機關加強稽查取締並得成立聯合取締小組,而且中央主管機關得訂定違規使用檢舉獎勵辦法。檢舉是有獎金的。
第 18 條:農舍的三個要件與四條規則
89 年 1 月 4 日之後取得農地者要蓋農舍,三個要件是:身分是農民、無自用農舍、經主管機關核定。而蓋完之後,在自有農業用地興建的農舍滿五年始得移轉(繼承或法院拍賣除外)。
- 起造人應為農舍坐落土地之所有權人:不能用別人的地蓋自己的農舍。
- 農舍應與坐落用地併同移轉或併同設定抵押權:不能分開賣、分開抵押。
- 已申請興建農舍之農業用地不得重複申請:一塊地只有一次額度。
- 蓋好之後只能作農業使用。臺灣高等法院 114 年度上字第 657 號民事判決處理的案件就提到當事人違規將農舍作為工廠使用,而且增建部分還涉及無權占有他人土地。
第 40 條:違規使用會連稅一起補
作農業使用的農地移轉可以不課徵土地增值稅、繼承或贈與給繼承人可以免徵遺產稅或贈與稅並免徵田賦十年。但這些優惠都附帶列管:一旦被查到未依法作農業使用,主管機關除了課徵或追繳應納稅賦,還要依第 69 條第 1 項處理,也就是補稅與裁罰同時來。而遺產稅、贈與稅的優惠還有五年的追繳期間。
四個容易踩到的限制
- 耕地分割:每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃者不得分割,七款例外要逐一比對;共有耕地分割後的宗數不得超過共有人人數。
- 私法人不得承受耕地,除非是符合技術密集或資本密集標準並取得許可的農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構。
- 農地變更要繳回饋金,撥交農業發展基金;只有政府興辦的公共建設與農村建設、以及嚴重地層下陷或偏遠離島地區的建設可以免繳。
- 農地租賃的遊戲規則已經改了:89 年 1 月 4 日之後訂立的農業用地租賃契約不適用耕地三七五減租條例,而且有期限者屆滿即消滅,不適用民法第 451 條的不定期續租;未定期限者雙方得隨時終止,但應於六個月前通知。
常見問題
先分有無固定基礎。§8-1 I以竹木、稻草、塑膠材料、角鋼、鐵絲網等搭建**無固定基礎之臨時性**與農業生產有關設施,**免申請建築執照**;地方政府得訂定審查規範。§8-1 II**有固定基礎**者應**先申請農業設施之容許使用,並依法申請建築執照**;但面積在**四十五平方公尺以下且屬一層樓**者免申請建築執照(**但書只免建照,不免容許使用**)。§8-1 III本條例92年1月13日修正施行**前**已興建有固定基礎且面積在**二百五十平方公尺以下**而無安全顧慮者,得免申請建築執照(過渡條款)。臺中高等行政法院地方庭114年度簡字第97號判決:未申請取得農業設施容許使用者不具合法使用要件;三棟鐵皮建物合計二百五十六平方公尺已超越面積上限,無從主張免罰。§8-1 V得訂定農業設施標準圖樣,採用者免由建築師設計監造或營造廠承建。
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不一定。§3⑫農業使用指農業用地**依法**實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置**相關之農業設施或農舍**等使用;休耕休養停養或不可抗力者視為農業使用。高雄高等行政法院地方庭114年度地訴字第183號判決(露營區案):當事人主張露營設施屬農業使用,惟未申請容許使用,「不諳法令」非免責事由。休閒農業另有許可制:§63 II休閒農場之設置應報經地方主管機關核轉**中央主管機關許可**;§63 I休閒農業區由地方規劃後報請中央劃定。§70未經許可擅自設置休閒農場者處六萬至三十萬元罰鍰並限期改正,屆期不改正按次處罰;§71休閒農場未經許可自行變更用途或經營計畫者限期改正,屆期不改正處六萬至三十萬元罰鍰並按次處罰,情節重大得廢止許可登記證。
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§69 I農業用地違反區域計畫法或都市計畫法土地使用管制規定者,**應依區域計畫法或都市計畫法規定處理**;§31耕地之使用及違規處罰依區域計畫法。①非都市土地:區域計畫法§21處六萬至三十萬元罰鍰並限期恢復原狀,不遵從得按次處罰、停水停電、強制拆除且費用自負;§22不依限恢復原狀者得處六個月以下有期徒刑。②都市計畫範圍內農業區保護區:都市計畫法§79同額罰鍰並勒令停止使用,不遵從按次處罰並停水停電封閉強制拆除;§80得處六個月以下有期徒刑或拘役(臺北高等行政法院地方庭114年度地訴字第363號判決即先引§69 I再適用都計法§79)。§32主管機關應加強稽查取締並得成立違規聯合取締小組;§32 II中央主管機關得訂定**違規使用檢舉獎勵辦法**。§69 II法人違反§36擅自變更使用者,對負責人並處六萬至三十萬元罰鍰;§72未經核准擅自變更經營利用計畫或閒置不用者處三萬至十五萬元罰鍰。
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可以但要件嚴。§18 I 89年1月4日修正施行**後**取得農業用地之**農民**、**無自用農舍**而需興建者,經主管機關核定,得以集村方式或在自有農業用地興建農舍。§18 II農業用地應確供農業使用;在自有農業用地興建農舍**滿五年始得移轉**(繼承或法院拍賣除外)。§18 III修法前取得農業用地者依相關土地使用管制及建築法令申請;修法前共有耕地於修法後分割為單獨所有者亦同。§18 IV三規則:**起造人應為坐落土地之所有權人**、**農舍應與坐落用地併同移轉或併同設定抵押權**、**已申請興建農舍之農業用地不得重複申請**。§18 V授權訂定農民資格、樓地板面積、建蔽率、容積率、高度等辦法。臺灣高等法院114年度上字第657號民事判決:農舍**僅能作為農業使用**,違規作為工廠使用且增建者另涉無權占有。
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會連動。§37 I作農業使用之農業用地移轉與自然人時得申請**不課徵土地增值稅**;§37 III曾經查獲未作農業使用且未於期限內恢復,或恢復後再有未作農業使用情事者,**再移轉時應課徵土地增值稅**。§38繼承或受遺贈者免徵遺產稅並免徵田賦十年,但承受之日起**五年內**未繼續作農業使用且未於期限內恢復者**應追繳應納稅賦**(承受人死亡、被徵收或依法變更為非農業用地者除外);贈與民法§1138所定繼承人者同。§40經核准減免者應定期檢查抽查並列管,如有未依法作農業使用情事,除課徵或追繳稅賦外**並依§69 I處理**(補稅加裁罰)。§39應檢具**農業用地作農業使用證明書**辦理。臺北高等行政法院113年度訴字第878號判決:資料不足以認定已符合農業使用者,難認符合所得稅法§4-5 I②免納所得稅之情形。
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四個。①§16 I每宗耕地分割後每人所有面積未達**0.25公頃**者不得分割(七款例外:購置毗鄰耕地合併、部分依法變更為非耕地、89年1月4日後所繼承之耕地、修正施行前共有耕地、三七五租約協議終止、變更為農水路、專案核准);§16 II分割後宗數不得超過共有人人數。②§33**私法人不得承受耕地**,除符合§34之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經許可者外;§34須符合技術密集或資本密集類目標準並檢具經營利用計畫,中央主管機關得限制區位、面積、用途及他項權利設定最高金額;§35承受後非經核准不得擅自變更經營利用計畫或閒置不用。③§12農地變更應繳交回饋金撥交農業發展基金;§12 IV三種免繳情形(政府公共建設及公益性設施、農村建設及農民福利設施、嚴重地層下陷或偏遠離島地區)。④§20 I 89年1月4日後訂立之農業用地租賃契約**不適用耕地三七五減租條例**;§21租期租金由雙方約定,不受土地法§110、§112限制,租期逾一年未訂書面者不適用民法§422;有期限者屆滿即消滅,**不適用民法§451不定期續租**及土地法§109、§114;未定期限者得隨時終止但應於**六個月前**通知。
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