同一間房子、同一個時點,兩位估價師給出的數字差了兩成以上。這種情況法律有明文的處理方式,而且發動權在土地所有權人或利害關係人手上,不必先打官司。
我拿到的估價報告數字明顯不合理,或兩份估價差很多。請問可以請誰協調?估價師有哪些責任?報告書要保存多久?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第 41 條:達 20% 就能請公會協調
- 要件:同一標的物、同一期日、差異達百分之二十以上(不同時點的價格本來就會變動,不能直接比)。
- 發動權在土地所有權人或利害關係人,不是只有估價師才能提。
- 受理者是土地所在地的公會,不是主管機關。
- 公會必要時得指定其他估價師重行估價後再協調,不是只能在兩份報告之間選一份。
- 公會在處理中若發現估價師違法,應即送請懲戒 — 協調本身可能觸發懲戒程序。
- 而委託書與估價工作記錄資料應至少保存十五年,多年後才發現問題,原始紀錄通常還在。
賠償對象包含「利害關係人」
第 16 條第 2 項寫得很清楚:違反誠信原則、有不正當行為或違反廢弛業務義務,致委託人或利害關係人受有損害者,應負損害賠償責任。所以銀行依照估價報告放款而受損、買方依報告出價而受損,都可能是請求權人,不限於付錢的委託人。
而違反第 16 條第 1 項在懲戒上落在最重的一級:應予停止執行業務或除名。同一級的還有借牌(允諾他人以其名義執行業務)與規避、妨礙或拒絕主管機關檢查。而除名是永久的:受除名處分者不得再充任不動產估價師。
逾三年懲戒權行使期間,處分會被撤銷
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所以收到懲戒通知時,第一件事是確認「違失行為終了之日」與「機關作成處分之日」相隔多久 — 這是撤銷訴訟中相當乾淨的爭點,不必實質爭執違失行為本身。而程序上,收到通知後只有二十日可以提出答辯或到會陳述,逾期機關得逕行決定;處分確定後還會刊登政府公報。
事務所只能一處,證書四年一換
領證之後還要實際從事估價業務達二年以上才能申請開業證書;而事務所以一處為限,不得設立分事務所。開業證書有效期限四年,期滿前要檢附四年內完成專業訓練三十六小時以上的證明辦理換證,屆期未換就得重行申請開業登記。跨縣市搬遷還要辦竣出會及入會才能繼續執業。
建築師只能估「建築物」
未取得估價師資格者不得辦理估價業務,唯一的例外是建築師依建築師法辦理「建築物」估價業務。土地、農作改良物以及各種權利的估價,仍然必須由估價師辦理,違反罰 5 萬至 25 萬元。
而 2024 年修法新增了估價助理員制度:助理員要具備五款資格之一(例如修畢不動產估價、法規、土地利用、投資與市場、經濟等領域課程合計十學分以上),而且事務所要在僱傭關係開始或終止起十日內向全國聯合會辦理登錄。所以助理員是有名冊可查的。
公會身兼四種角色
在這部法裡,公會同時是爭議協調者(第 41 條)、懲戒發動者(第 38 條)、研究發展經費保管者(會費中提撥不低於 20%)、以及助理員登錄機關。而地方公會需要開業估價師十五人以上才能發起,全國聯合會需要七個地方公會發起。
常見問題
**§41協調機制**。要件:**同一標的物、同一期日、差異達百分之二十以上**。發動權在**土地所有權人或利害關係人**;受理者為**土地所在之直轄市或縣(市)不動產估價師公會**;公會**必要時得指定其他估價師重行估價後再行協調**。**§41 II**公會處理時發現估價師違反本法者,**應即依§38送請懲戒**(協調可能觸發懲戒程序)。**§19報告書**:應依中央主管機關所定**技術規則**製作估價報告書並**於簽名後交付委託人**;**委託書及估價工作記錄資料應至少保存十五年**(違反§19 II依§36②申誡或停止執行業務)。
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要。**§16 I應遵守誠實信用之原則,不得有不正當行為及違反或廢弛其業務上應盡之義務**;**§16 II違反致委託人或「利害關係人」受有損害者,應負損害賠償責任**(責任對象不限付錢的委託人,銀行、買方均可能為請求權人)。懲戒:**§36③違反§16 I、§17(借牌)、§21(拒絕檢查)或§22 IV者,應予停止執行業務或除名**(最重一級)。**§35四級**:警告、申誡、**停止執行業務二個月以上二年以下**、**除名**;**警告三次視為申誡一次;申誡三次應另予停業;停業累計滿三年應予除名**。**§4②受除名處分者不得充任估價師**並撤銷廢止資格註銷證書。**§18保密**:除依§21或經委託人同意外不得洩漏;但**隱匿委託人私人身份資料後得供技術交流、研究發展及教學**。**§15工作範圍及應收酬金應與委託人事前訂立書面契約**(違反依§36①警告或申誡)。
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有。**臺中高等行政法院114年度訴字第106號判決**認定主管機關遲至113年9月25日方作成原處分,**已逾三年懲戒權行使期間**,原處分之作成即有違誤,訴願決定遞予維持亦有不合,**原告訴請撤銷為有理由**。實務意義:懲戒權非無限期,**收到通知先確認「違失行為終了之日」與「作成處分之日」相隔多久**,這是撤銷訴訟中相當乾淨的爭點。程序:**§38利害關係人、地方主管機關或公會**均得列舉事實提出證據送請**登記地之懲戒委員會**;§37地方主管機關應設懲戒委員會;**§39應通知並限二十日內提出答辯或到會陳述**,未依限者**得逕行決定**;認有犯罪嫌疑者**應即移送司法機關偵辦**;**§40懲戒處分由地方主管機關執行,並通知公會及刊登政府公報**。**§4①因不動產業務上詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪受「有期徒刑六個月以上」刑之宣告確定者不得充任**(門檻低於多數專技法規的一年)。
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①**§5須領有證書並具實際從事估價業務達二年以上之估價經驗**,未領開業證書前不得執行業務。②§6向所在地主管機關申請審查登記後發給開業證書;§7核發或註銷均應**刊登政府公報**並報中央備查。③**§9應設立事務所或二人以上聯合事務所**;**事務所以一處為限,不得設立分事務所**。④**§20開業證書有效期限四年**,期滿前應檢附四年內完成**專業訓練三十六小時以上**之證明辦理換證;屆期未換證者須**重行申請開業登記**。**§22非加入該管公會不得執行業務**,公會不得拒絕入會;**會費中應提撥不低於百分之二十作為不動產估價研究發展經費**;**§22 IV跨縣市遷移後須辦竣出會及入會始得繼續執業**(違反依§36③停業或除名)。**§11登記事項變更應於三十日內**報登記;**§12自行停止執業應於三十日內**申請註銷。
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原則不行。**§14 I業務範圍**:土地、建築改良物、農作改良物**及其權利**之估價;**§14 II未取得資格者不得辦理**,但**建築師依建築師法辦理「建築物」估價業務不在此限**(土地、農作改良物及各種權利之估價仍須估價師資格);違反依**§32罰五萬至二十五萬**。估價師違規三級:**§33 I已領開業證書未加入公會而執業罰二萬至十萬**;**§33 II未領開業證書、屆期未換證、已註銷或停業中仍執業罰三萬至十五萬**;**§33 III合計三次仍繼續執業者,廢止資格並註銷證書**。**§18-1、§18-2助理員制度**(2024年修法新增):事務所得聘僱**不動產估價助理員**,估價師應**善盡管理監督之責**;助理員須具五款資格之一(含**修畢相關領域課程合計十學分以上**);**僱傭關係開始或終止之日起十日內**應向全國聯合會**辦理登錄**。
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①**門檻**:**§23地方公會需開業估價師十五人以上**發起,不滿十五人者得加入鄰近公會;§24同一區域同級公會**以一個為原則**,二個以上者名稱不得相同;**§25全國聯合會需地方公會七個單位以上**發起(經中央核准者除外)。②**§26**理事名額:縣市不得逾15人、直轄市不得逾25人、全國聯合會不得逾35人;監事不得超過理事三分之一;任期**三年**,**理事長連任以一次為限**。③§27章程應報請人民團體主管機關核准立案並報所在地主管機關備查;**§28章程應規定十一款**,含**會員遵守之公約**與**風紀維持方法**;§29應報會員名冊、理監事選舉、會議紀錄及決議事項。④**公會四種角色**:**§41爭議協調**、**§38懲戒發動**、**§22 II研究發展經費保管**(全國聯合會設管理委員會)、**§18-2助理員登錄**。**§30、§31獎勵**:對估價學術技術法規之研究或襄助有重大貢獻者,得頒發獎狀、獎牌或**專業獎章**。
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