農地的價格看起來很有吸引力,但它從來不是「比較便宜的建地」。買農地要同時通過三道檢查:誰可以買(身分)、能不能蓋(農舍資格)、蓋了之後能不能賣(移轉限制)。任何一道沒過,結果不是損失一點價差,而是契約無效、房子變違建、錢卡在別人名下。
我想買一塊農地蓋農舍退休用,仲介說可以用公司名義買比較好報稅,也說農舍蓋好隨時可以賣,請問農地和農舍的買賣限制有哪些?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第 33 條:私法人不得承受耕地
「用公司名義買比較好報稅」是農地交易裡最貴的一句話。自然人買農業用地在 89 年修法後已無自耕能力證明的要求;但公司等私法人買耕地,原則上是禁止的——地政機關不會辦登記,契約也可能因給付不能而無效。另一個容易混淆的點是名詞:農業用地範圍較廣(含農作、養殖、畜牧、保育用地及與農業經營不可分離的設施用地),耕地則是其中特定範圍;第 33 條限制的是耕地。
第 18 條:農舍的四道限制
- 要核定:須經直轄市或縣(市)主管機關核定,且農地應確供農業使用。
- 五年不得移轉:89 年 1 月 4 日修法後取得農地所興建的農舍,滿五年始得移轉;繼承或法院拍賣除外。
- 起造人限制:農舍起造人應為坐落土地所有權人——買了別人土地上的農舍,登記關卡走不過去。
- 併同移轉:農舍應與坐落用地併同移轉或併同設定抵押權;地與屋分開賣、分開貸,不行。
法院怎麼說:買了不能登記,契約自始無效
有類似情況?讓 AI 幫你查同類判決 →
這件更審判決把兩個時代的限制講在一起。現行法:私法人原則上不得承受耕地;舊法時代(自耕能力證明仍存在時)買的農地,若買受人無自耕能力,契約必須有明確安排(指定登記給有自耕能力的第三人,或約定等自己取得自耕能力再移轉),否則以不能之給付為標的而無效,而且不因事後補指定而變成有效。這正是很多家族農地糾紛的根源:當年為了過戶方便,把地登記在有自耕能力的親戚名下,幾十年後親戚過世、子女不認帳,才發現當初的安排在法律上站不站得住,決定了一切。買農地前的三個動作:①先查土地登記謄本與使用分區證明(是不是耕地、有無農舍申請紀錄、有無限制登記);②買方身分先確認——公司不要碰耕地;③把「若不能辦理移轉登記則全額退款並賠償」寫進契約,那是唯一能保護你的條款(參本站借名登記、土地共有各文)。
常見問題
本文為法律資訊整理,條文均引自法務部全國法規資料庫並附查證日期,但不構成個案法律意見。 個案事實差異可能導致完全不同的結論,重要決定前請諮詢律師或使用本站 AI 查詢後再向專業人士確認。