法拍屋的折價從來不是慈善,是風險的標價:點交案件,法院依強制執行法第 99 條解除占有、交屋給你,連警察都能請;不點交案件,占有人是你自己的功課。而拍賣公告上的每一行字——現況筆錄、依現況點交、未保存登記建物——都會拘束拍定人。這篇教你把折價背後的風險,一項項讀出來。
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第 99 條:法院牌交屋服務
點交的射程:債務人自住或查封後才進來的占有人——法院解除占有、警察協助、再占有再解除;不在射程的:查封前的合法占有(有效租約、借用、第三人權利)——這就是「不點交」,法院把難題原封不動賣給你。中間型「部分點交」(建物點交、增建不點交)更要細讀公告。點交與否寫在拍賣公告上,那三個字值二成價差。
投標前的四件功課
- 公告精讀:點交註記、現況調查筆錄(占有人身分與主張)、面積備註(未保存登記、僅供參考)、依現況點交——每個字都是風險定價。
- 現勘+問鄰:外觀、出入人口、社區狀況;公告沒寫的,現場會告訴你——而且「可得而知」的事實將來拘束你(見下方實例)。
- 謄本與租約:抵押權設定日 vs 租約成立日——設定後的租約影響拍賣,債權人可聲請除去租賃;設定前的租約,買賣不破租賃,你當房東到期滿。
- 資金節奏:保證金(底價二成)→ 得標後 7 日內繳清尾款——銀行法拍貸款要事先安排(代墊過橋是常見解),繳不出尾款保證金沒收。
實例:拍定人 vs 存在 50 年的樓梯間
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拍定人買下老透天的一樓,主張二樓住戶「無權」使用屋內樓梯——兩審皆敗:這棟樓 50 年前就分層出售,1964 年的和解書約定共用梯間,歷任屋主都照走,使用秩序已成;拍定人現勘兩次、公告寫明「依現況點交」——可得而知,就受拘束。給投標人的終極提醒:法拍買的不是「乾淨的權利」,是「現況的權利」——公告+現勘讀出來的每個異常,都要折進你的出價裡。
常見問題
點交=法院解除占有交屋(§99,可警察協助);不點交=自己處理合法占有人。
精讀公告與現況筆錄+現勘+謄本+資金安排(7 日繳尾款);公告記載拘束你。
查封後占用→聲請點交;查封前租約原則承受;可得而知的既存使用秩序拘束拍定人(實例)。
點交案數週至數月解決;搬遷費是談判不是義務;千萬別簽任何借住文件。
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