買賣房子的路上,房仲同時是你的幫手與對手——幫你找到房,也可能為了成交淡化屋況、催你下斡旋、用專任約鎖住你。法律的配置:經紀業對仲介人員的故意過失負賠償責任(條例第 26 條)、廣告與說明書不得與事實不符、斡旋金必須告知可改用要約書;而專任約的效力與違約金酌減,法院也劃好了線。
房仲隱瞞房屋曾漏水的資訊,成交後才發現,可以向仲介求償嗎?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第 26 條:仲介闖禍,公司買單
求償結構:仲介人員+經紀業連帶——找口袋深的公司,不用追個人。義務內容的核心是不動產說明書(條例第 23~25 條系統):屋齡、產權、漏水、輻射、海砂、非自然死亡等重要屋況的調查與據實說明——「我不知道」要禁得起檢驗(現況說明書、屋主告知紀錄),知情不報就是故意,連帶賠償+地政局裁罰+經紀人員懲戒。買方自保:說明書逐頁簽名前逐項問,問答過程留訊息紀錄。
斡旋金 vs 要約書:先懂再簽
- 斡旋金:出價的保證金——賣方點頭,斡旋金自動轉定金(此後反悔適用定金法則);賣方不同意,無息退還。轉定金的時點(賣方簽名?口頭同意?)是糾紛之王,條款要逐字讀。
- 要約書:內政部版免付款的書面出價——法規要求仲介收斡旋前必須告知此選項;沒告知,向地政局檢舉有據。
- 話術防身:「有人也在斡旋要加價」——要求書面證明其他斡旋存在(仲介虛構競價是常見違規);「今天不下就沒了」——房子明天還在的機率,遠高於話術的可信度。
- 服務費:雙方合計上限 6%;簽約時把成交才付、金額比例寫死,別留「另議」。
實例:專任約自售,6% 追上門
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屋主在專任期間嫌原仲介的買家出價低,兩天後透過另一家仲介以更高價成交——原仲介拿著契約請求 6%(63 萬)。法院的處理是標準答案:專任條款有效、違約成立;但 6% 對照仲介實際投入,依第 252 條酌減(本件判賠約一成多)。給屋主的三行字:專任約要嘛別簽、要嘛談短(30 天內);簽了就別在期間內自售或另委——想換仲介,等期滿或書面終止再動;被追高額違約金,酌減抗辯永遠記得提。
常見問題
仲介故意過失→經紀業賠(§26);說明書要據實;隱瞞屋況對買方負賠償責任。
斡旋金=議價保證金,成交轉定金;仲介必須告知可改用免付款的要約書。
專任期間自售/另委成交=違約(實例:被訴 6%);違約金過高可依§252 酌減。
服務費上限成交價 6%;跳單仍可能被追報酬;申訴地政局最有槓桿。
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