預售屋的遊戲規則在 2023 年被改寫:平均地權條例第 47-3 條讓「換約轉售」原則違法(限配偶近親或經核准的特殊困難,違者每戶罰 50~300 萬);想退場只剩解約——買方違約的沒收上限是房地總價 15%(且以已繳為限)。進場前的最後一道保險,是看懂契約的履約擔保機制。
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換約禁令:投資退場門被焊死
同步的配套:紅單(預約單)禁止轉售、私法人購屋許可制、炒作行為(散布不實哄抬)重罰——整組修法就是衝著預售投機來的。買方的實務結論:把預售屋當自住的長期承諾,別再指望中途獲利了結。
解約:15% 上限的攻防
定型化契約應記載事項把違約金鎖住:買方違約,建商得沒收的金額不得超過房地總價 15%、且以已繳價款為限;建商違約(逾期交屋、坪數短少超過容忍值、貸款成數條款),買方的解約與賠償規範另有明定——逾期利息按已繳價款萬分之五/日等。實戰提醒:「總價 15%」是天花板不是定額,繳得少時解約損失就是已繳全部;主張建商違約在先(逾期、瑕疵)反守為攻,才可能全身而退。
糾紛實例:私下換約,480 萬打水漂
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這件是換約禁令之前的老案,教訓卻更適用於今天:兩人透過私下讓渡書「承受」他人的預售屋契約,沒有取得建商同意——法院認定契約承擔根本不生效力,房子後來被建商賣給別人,480 萬已付價金的賠償請求全數駁回。預售屋契約的移轉從來就要三方同意,新法之後更是原則違法——任何「私下換約、借名承接」的提議,答案都是不要。其餘常見戰型:逾期交屋(按日萬分之五)、坪數誤差(超過 3% 可解約)、貸款成數不足(依契約選擇補足或解約),攻防起點都是那本契約+應記載事項。
常見問題
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