禁止的是「讓與或轉售」,不是「賣掉賺錢」。所以把契約無償贈與別人、幫朋友掛名再過回去,一樣在射程內,而且刊登廣告本身就是獨立的違規。
我幾年前買了預售屋,現在想把契約轉給別人或送給家人。請問還可以換約嗎?哪些人之間才可以?被抓到會罰多少?建商同意就沒事嗎?免費問 AI,附法條與判決出處 →
兩種被禁止的行為,一個很窄的親屬例外
- 禁止的行為有兩種:讓與或轉售契約,以及自行或委託刊登讓與或轉售廣告。廣告是獨立的禁止行為,即使最後沒有成交,刊登本身就違規。
- 親屬例外範圍很窄:配偶、直系血親、二親等內旁系血親(兄弟姊妹)。叔伯姑舅、堂表親、姻親都不在內。
- 其他例外要「公告」加「核准」兩道,而且依第 2 項,全國每二年以一戶(棟)為限。
無償贈與也是「讓與」
很多人以為只要沒有賺價差、沒有收錢,就不是條文要管的炒作行為。但第 47 條之 4 第 1 項禁止的是「讓與或轉售」,讓與涵蓋無償的移轉。臺北高等行政法院地方庭 114 年度地停字第 86 號裁定所處理的案件事實,正是購買預售屋後將買賣契約無償贈與他人,受贈人與建設公司簽立不動產買賣成交案件實際資訊確認及委託書,主管機關因而作成處分。
同樣的邏輯也適用於幾種常見的變形:借名登記後再過回本人、解約後由指定第三人重新簽約、以更名或變更買受人名義處理。形式上或許不叫轉售,但實質上都是把契約地位移轉給第三人,被認定為規避的風險很高。
適用的時間分界
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所以判斷步驟是:先確認契約簽訂日期、適用禁止規定後檢查是否落入但書或公告的例外、公告的例外要逐項對照並向地方主管機關申請核准。要提醒的是,即使契約是舊制期間簽的,後續的更名、變更買受人或其他移轉行為發生在新制之後,仍可能被檢視。
五十萬起跳,建商同意也一起罰
「建商說可以」不是免責事由,建商自己也會被罰。而且有兩個加重機制:刊登廣告者按次處罰(貼文、平台頁面、社群訊息都要立即移除),有不動產交易者按交易戶(棟)處罰(多戶操作金額直接倍數放大)。
這一條的罰鍰是一百萬到五千萬元,而且法人與行為人一起罰。第一款的「散布不實資訊」範圍很廣,社群貼文、群組訊息、說明會口頭表述都涵蓋;第三款的「集結多數人」則直接指向團購與投資群組等模式。
真的需要轉手時,合法的路只有四條:親屬間讓與、申請核准的公告例外(受每二年一戶的限制)、與建商協商解約(要評估違約金,而且契約條款的解釋常有爭議,臺灣新北地方法院 113 年度訴字第 1866 號就認定該案的預售屋買賣定型化契約應記載事項第 20 條並未構成兩造契約內容)、以及等待交屋完成所有權登記後再處分。
常見問題
原則禁止。平均地權條例§47-4 I:買受人於簽訂買賣契約後,不得讓與或轉售買賣契約與第三人,並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告;但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售,或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市縣(市)主管機關核准者除外。①禁止讓與轉售與刊登廣告兩種行為,廣告為獨立違規 ②二親等內旁系血親即兄弟姊妹,叔伯姑舅堂表親姻親不在內 ③其他例外須公告加核准兩道。§47-4 II:依但書後段得讓與轉售之戶棟數,全國每二年以一戶(棟)為限。
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算。條文用語為讓與而非出售,涵蓋無償移轉。臺北高行地方庭114地停86:某人購買預售屋後將買賣契約無償贈與他人,受贈人與建設公司簽立不動產買賣成交案件實際資訊確認及委託書,主管機關作成處分,受處分人聲請停止執行。常見變形亦有風險:①借名登記後再過回本人 ②解約後由指定第三人重新簽約 ③以更名或變更買受人名義處理。
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看簽約時間點,實務以112年7月1日為分界。臺北高行地方庭114簡566:該案簽訂契約時間點已在112年7月1日之後,納入規範紅單轉售限制之範圍,有平均地權條例§47-4 I之適用;該條但書及公告之預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形§2已就立法目的作限縮之例外,足見有刻意排除。步驟:①確認契約簽訂日期 ②適用禁止規定並檢查但書親屬例外或公告例外 ③公告例外須逐項對照並向地方主管機關申請核准。
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平均地權條例§81-3 I:五十萬至三百萬元罰鍰;刊登廣告者並應令限期改正或必要處置,屆期未改正按次處罰;有不動產交易者按交易戶(棟)處罰。處罰對象含①買受人違反§47-4 I ②銷售者違反§47-4 III同意或協助讓與轉售或受託刊登廣告。§47-4 III:銷售者除但書外不得同意或協助讓與轉售,不得接受委託刊登廣告。§47-4 IV查核義務,違反者依§81-3 IV處六萬至三十萬並令限期改正。
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有。平均地權條例§47-5 I禁止:①以電子通訊網際網路說明會或其他傳播方式散布不實資訊影響不動產交易價格 ②與他人通謀或為虛偽交易營造交易活絡表象 ③自行以他人名義或集結多數人違規銷售連續買入或加價轉售且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。§81-3 II:處一百萬至五千萬元罰鍰,得令限期改正,屆期未改正按次處罰,有不動產交易者按戶(棟、筆)處罰。§81-3 III:法人之代表人、代理人、受僱人因執行業務違反者,除處罰行為人外對法人或自然人亦處罰鍰。
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四條:①親屬間讓與(配偶、直系血親、二親等內旁系血親即兄弟姊妹),條文直接明定不需另外核准 ②對照中央主管機關公告之得讓與轉售情形並向地方主管機關申請核准,受§47-4 II全國每二年一戶(棟)之限 ③與建商協商解約,依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項評估違約金與已付款項;新北地院113訴1866認該案應記載事項§20未構成兩造契約內容,建商拒絕同意轉讓不構成不完全給付 ④等待交屋完成所有權登記後再處分。
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