凶宅的可怕之處不在靈異,在價格:市場對非自然死亡的標的普遍砍價一到三成,買到而不知情,等於當場蒸發上百萬。民法把這件事放在物之瑕疵擔保(第 354、359 條)處理——解約或減價,而且最高法院最新判決把「凶宅」的認定講得比你想的更寬。
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什麼是凶宅:不以陳屍屋內為限
凶宅沒有物理損壞,為什麼是「瑕疵」?最高法院的說理:瑕疵不以物理性損傷為必要——市場交易觀念上,非自然死亡情事「對市場個別交易條件產生負面影響,造成經濟性價值減損」,就構成價值瑕疵;而且買賣雙方在現況說明書特別約定「是否曾發生非自然死亡」時,該情事即屬約定瑕疵,賣方明知而勾「否」,擔保責任就釘死了。
第 359 條:解約或減價二選一
最高法院 115 台上 65:醫院斷氣,仍是凶宅
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案情:賣方之子在屋內車庫自縊,送醫急救恢復心跳,12 天後在醫院死亡;賣方出售時在現況說明書勾「無非自然死亡」。賣方抗辯「人死在醫院,不是凶宅」——最高法院不採:求死行為在屋內,死亡與該行為緊密關連,就是凶宅。結果:鑑定貶損 18%,以總價 1153 萬計算,賣方返還 207 萬 5400 元。這個判決給買方的三個工具:現況說明書是武器、鑑定貶值率是計算器、不當得利是取回溢付價金的請求權。
買前防線與買後求償
- 買前:要求仲介提供不動產說明書與現況說明書並逐欄確認;自行以門牌查詢新聞、詢問管委會與鄰居——仲介依法有調查說明義務。
- 發現後:立即存證信函通知賣方主張瑕疵(保住第 365 條時效),同時蒐集事證(訃聞、新聞、警消紀錄、鄰居證述)。
- 求償:協商不成→起訴請求減價(聲請估價鑑定)或解約;賣方故意隱匿另主張詐欺撤銷;仲介明知未告知,一併依不動產經紀業管理條例求償(參本站房仲責任專文)。
常見問題
屋內非自然死亡(兇殺/自殺/意外);屋內求死、醫院死亡仍算(最高法院115台上65)。
解約或減價(民§359);實務按鑑定貶值率減價(該案 18%);故意隱匿另構成詐欺。
勾「否」=特約告知義務;明知不告知→擔保責任跑不掉,免責特約也無效(民§366)。
發現即通知;通知後 6 個月內主張(故意隱匿不受此限,上限交付後 5 年)。
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