樓上漏水到你家,法律分兩件事處理:錢——樓地板與其內管線的修繕費,原則由上下樓共同負擔,但可歸責於一方(裝修不當、防水失效)就由該方全額負擔(公寓大廈管理條例第 12 條);門——修繕必須進入樓上屋內時,對方不得拒絕(第 6 條),拒不配合可訴請法院命其容忍。泡水的天花板與家具,另依民法第 184 條求償。
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修繕費用誰出?第 12 條的分配規則
口訣是「共同的結構共同出,誰弄壞誰全出」:自然老化的樓地板埋管漏水,上下樓平分;樓上浴室防水失效、裝修打到管線,就是樓上全額負擔。所以第一步永遠是查漏水源頭——它直接決定錢由誰出。
樓上不讓人進去修,怎麼辦?
配合修繕是法定義務:協調不成,可以請求主管機關處理,或訴請法院命對方容忍進入修繕。反過來,進入別人家修繕要選損害最少的方式,弄壞要賠——這條同時保護雙方。
損害求償:法院實際怎麼判
台中高等法院分院今年的判決是典型案例——樓下住戶發現天花板漏水、源頭在樓上,樓上拒不處理:
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請求權組合就是本文的架構:條例第 6 條(容忍進入)+第 12 條(費用歸屬)+民法第 184 條(損害賠償)、第 195 條(慰撫金)。這件案子樓上上訴的結果,是賠償金額只微幅調整、訴訟費用 99% 自己負擔——拖著不處理,通常只是多賠訴訟費。
處理流程四步驟
- 蒐證:漏水處拍照錄影(含日期)、委託抓漏公司出具報告;損害物品的照片與修復估價單。
- 書面通知+管委會協調:LINE 或存證信函通知樓上,同步請管委會依條例協調;留下所有紀錄。
- 調解:向鄉鎮市區公所調解委員會聲請(免費),漏水金額通常不大,調解成立最省時。
- 訴訟:請求容忍進入修繕+修復費用+物品損失(+慰撫金);訴訟中可聲請囑託技師公會鑑定漏水原因,確定可歸責性。
常見問題
原則上下樓共同負擔;可歸責於一方(如樓上裝修不當)則由該方全額負擔(公寓大廈條例第12條)。
依公寓大廈條例第6條他住戶不得拒絕;經協調不成可報主管機關或訴請法院命容忍進入。
可以,依民法第184條請求修復費與物品損失,情節重大另可求慰撫金(第195條);需抓漏報告與單據佐證。
通常受害方先委託抓漏或訴訟中聲請鑑定;查明可歸責方後,鑑定費可併同求償。
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