公共設施保留地最尷尬的地方,是政府沒錢徵收但你也不能自由使用。法律其實留了三條路:繼續原來的使用、申請臨時建築、以及與公有非公用土地辦理交換。
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第 51 條:原則禁止,例外只有兩種
例外的重點在「原來」,也就是都市計畫發布前既有的使用型態,而且只能往更輕的方向調整。臺北高等行政法院地方庭 113 年度地訴字第 17 號判決的認定就示範了這個判準:該案原告設置廢棄物資源回收貯存及處理場所,而因為是於某年開始承租作為該使用,所以並非於都市計畫發布前所延續迄今之原來使用或較輕之使用。
所以主張「繼續原來使用」時,最關鍵的是時間軸:要能證明該使用型態在都市計畫發布之前就已經存在,而且中間沒有中斷或變更為更重的使用。可用的證據包括空照圖的歷年比對、水電開戶與用電紀錄、營業登記與稅籍資料、鄰里證述。
第 50 條:臨時建築以「申請」為前提
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臺北高等行政法院高等庭 113 年度訴字第 497 號判決講得更直接:第 50 條第 1 項乃以「申請」為前提,該案原告所架設的鐵板並未經申請,不得為臨時建築使用。而且第 2 項的條件要在投入資金前就算進去:政府要開闢時必須無條件自行拆除,不會有補償。
兩條的分工:延續既有 vs 新增行為
所以爭執時要先確認被認定違反的是哪一條:違反第 51 條要證明你是繼續原來的使用或較輕的使用;違反第 50 條幾乎沒有事後補救的空間,只能補辦申請。前述第 497 號的案例就是兩條路都走不通:主張繼續原來使用不成立,又因未經申請而不能主張臨時建築。
徵收補償、稅賦優惠與土地交換
- 計算基準不是你這塊地的公告現值,而是「毗鄰非公共設施保留地」的平均公告土地現值,這對地主通常較有利。
- 加成是「必要時得」且上限百分之四十,由地價評議委員會評議,每個縣市與年期可能不同。
- 地上建築改良物以重建價格為準,不是折舊後的殘值。
- 劃設逾二十五年未經政府取得者,得優先辦理交換,所以持有很久反而是有利的因素,值得先查該筆土地被劃設的年份。
另外有兩個常被忽略的稅賦優惠:都市計畫法第 50 條之 1 規定,依第 49 條第 1 項徵收取得之加成補償免徵所得稅;因繼承或配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵遺產稅或贈與稅。做傳承規劃時,公保地與一般土地的稅務效果完全不同,值得單獨評估。
常見問題
都計法§51:依本法指定之公共設施保留地不得為妨礙其指定目的之使用,但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。例外只有兩種且須為都市計畫發布前既有之使用型態,並只能往更輕方向調整。臺北高行地方庭113地訴17:於土地及建物設置廢棄物資源回收貯存及處理場所,違反土地使用分區規定,且因係於某年開始承租作為該使用,非於都市計畫發布前延續迄今之原來使用或較輕使用。舉證可用空照圖歷年比對、水電開戶用電紀錄、營業登記稅籍資料、鄰里證述。
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可以但須申請並經核准。都計法§50 I:公共設施保留地在未取得前得申請為臨時建築使用。§50 II:經通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時應自行無條件拆除,不自行拆除者強制拆除。§50 III授權內政部定辦法。臺北高行高等庭113訴497:§50 I乃以申請為前提,未經申請所架設之鐵板不得為臨時建築使用。臺北高行地方庭113地訴331:臨時建築使用辦法係依§50 III授權訂定之例外規範,須經法定申請程序並經主管建築機關核准,非土地權利人得自行任意興建使用。
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規範目的不同,§51不需申請。臺北高行高等庭113訴267:為調和該種用地使用受限之不利益乃於§50訂定許為臨時建築使用之規定,§50 I與§51規範目的不同,對於繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用並無應經申請始得為使用之問題,然亦必須係繼續原來使用或較輕使用始可。分工:§51為既有狀態之延續不需申請但範圍嚴格;§50為新增臨時建築須申請核准。
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都計法§49 I:地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準,必要時得加成補償,最高不超過百分之四十;地上建築改良物之補償以重建價格為準。§49 II:加成補償標準由當地地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評議。§50-1:依§49 I徵收取得之加成補償免徵所得稅;因繼承或配偶、直系血親間贈與而移轉者免徵遺產稅或贈與稅。
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有。都計法§50-2 I:私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換,不受土地法、國有財產法及各級政府財產管理法令限制;劃設逾二十五年未經政府取得者得優先辦理交換。§50-2 II:交換範圍、優先順序、換算方式、作業方法、辦理程序及應備書件由內政部會商財政部定之。§50-2 III:施行日期由行政院定之。應備:土地登記謄本地籍圖、都市計畫圖與劃設日期證明、使用現況、欲交換之公有非公用土地標的。
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①確認處分依據為違反§51(妨礙指定目的)或§50(未經申請而為臨時建築),攻防不同 ②建立時間軸證據:都市計畫發布日期、使用開始日期、型態有無變更;臺北高行地方庭113地訴17即以承租使用時點在都市計畫之後否定繼續原來使用 ③具體說明新使用對指定目的之妨礙是否較輕 ④確認指定目的,臺北高行地方庭113地訴331以與公園用地指定目的有異認屬妨礙 ⑤依§50 I補辦臨時建築申請並接受§50 II無條件拆除 ⑥同步檢視建築法、廢棄物清理法、消防法與市區道路條例。
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