仲介帶看、斡旋、成交後開口跟你收服務費——什麼時候該付、付多少、沒成交能不能拿回斡旋金?這些天天發生的爭議,答案都在「居間」這組規定裡。核心原則很簡單:沒促成交易,原則上拿不到服務費。
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居間是什麼:報告或媒介訂約
居間就是仲介——為他方報告訂約機會或媒介訂約而收報酬。不動產買賣租賃仲介、婚姻居間、借貸媒合都是。理解居間,才能判斷仲介到底在什麼條件下能跟你收錢。
報酬:成交才拿得到
關鍵條文:居間人以契約「因其報告或媒介而成立者為限」,得請求報酬。白話說——促成交易才有服務費;沒成交,原則上拿不到,斡旋金/意願金通常也要退。若報酬顯失公平,法院還得依給付義務人的請求酌減(第 572 條)。
法院實例:居間促成成交,買方應付服務費
下面的判決示範居間報酬的成立——買方簽意願書、承諾書委託仲介斡旋購屋並同意依成交價 2% 計付服務費,仲介居間促成雙方以一定價格成交後,買方拒付;法院認居間契約成立、買賣因媒介而成立,依第 568 條判命買方給付服務費:
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可見成交後拒付服務費多半站不住腳——只要仲介確實媒介促成交易,依第 568 條就得付。但反過來,沒成交原則免付、斡旋金應退;服務費顯不相當可請求酌減;仲介隱瞞重要瑕疵(漏水、凶宅、產權問題)違反據實報告義務者,可能不得請求報酬甚至要賠(第 567、571 條)。
仲介服務費自保重點
- 簽約先看清報酬條件:服務費比例、由誰付、何時付、未成交如何處理,寫清楚。
- 沒成交爭取退斡旋金:未促成交易原則免付服務費,斡旋金/意願金應返還(第 568 條)。
- 費用過高可請酌減:報酬顯失公平者法院得酌減(第 572 條);留意 6% 上限規範。
- 仲介隱瞞可抗辯:違反據實報告義務(隱瞞漏水、凶宅、產權)者,可拒付並求償(第 567、571 條)。
常見問題
是。居間是報告或媒介訂約機會而收報酬的契約(第 565 條),仲介即居間人。
原則不用。契約因居間而成立才須付報酬(第 568 條);未成交斡旋金原則返還。
可以。報酬顯失公平者法院得酌減(第 572 條);不動產仲介費有 6% 上限規範。
可能不能收並要賠。違反據實報告義務者不得請求報酬(第 567、571 條)。
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