祖先留下的土地,登記名字只有兩三個字、住址寫到某某莊某某番地,查不到戶籍資料。這種土地會被公告、被標售,而且流程走完就換人當所有權人。但法律留了兩道回收的門,期限都是十年。
我家的祖產土地登記名字或住址跟現在的資料對不起來,聽說會被政府標售。請問我應該怎麼辦?公告期限是多久?如果已經被標售了還有救嗎?錢要怎麼領?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第 32 條、第 33 條:最常見的兩種
最高行政法院 114 年度上字第 426 號裁定的案例是典型:登記名義人為「陳源成」(權利範圍二分之一),登記住址為某縣某鄉某某十幾號,經主管機關清查,因查無登記名義人之相關戶籍資料,核屬地籍清理條例第 32 條規定之土地;公告後屆期無人申請登記,主管機關即依第 11 條規定辦理。
第 3 條、第 5 條:公告 90 日、申請 1 年,能查到的要通知
主管機關不是登個公告就了事,能查得到的就要一併通知。另外要注意權責機關:最高行政法院 114 年度上字第 107 號判決指出,直轄市、縣(市)政府才是清理與代為標售的權責機關,地政事務所僅受理相關申請登記,或於代為標售前之準備或事實行為。爭訟時搞錯對象會白繞一圈。
第 11 條、第 12 條:被標售與優先購買
第二款與第三款提醒了一件重要的事:被駁回不代表結束,不在期限內提起訴願或訴訟,結果跟根本沒申請一樣。而且第 7 條對駁回設了兩條不同的救濟路線:「依法不應登記」與「不能補正或屆期未補正」走訴願;「涉有私權爭執」則要在收受駁回通知書之次日起三個月內向管轄法院提起訴訟。走錯路線一樣會失權。
優先購買權有四個順位:地上權人、典權人、永佃權人、農育權人 → 基地或耕地承租人 → 共有土地之他共有人 → 本條例施行前已占有達十年以上且至標售時仍繼續占有之人。但第 13 條的通知方式對權利人很不利:以公告代替對優先購買權人之通知,而且未於決標後十日內以書面為承買之意思表示者,視為放棄。沒有人會寄信給你。
第 14 條、第 15 條:標出去領錢,流標可要地
- 標售成功:價金扣除百分之五行政處理費用、千分之五地籍清理獎金及應納稅賦後入保管專戶,權利人自儲存之日起十年內得申請發給,並加計實收利息;期間屆滿後結算賸餘歸屬國庫(第 14 條)。
- 二次流標:登記為國有,但權利人自登記完畢之日起十年內可以申請發還土地本身(第 15 條)。這一條比第 14 條有價值,因為要回來的是地不是錢。
- 繼承的彈性:兩條都允許部分繼承人申請,不必全體到齊。
- 已無法發還:依最後一次標售底價扣除應納稅賦後之餘額加計應收利息發給價金;但因不可抗力滅失者不發給(第 15 條之 1)。
最後提醒價金的水準。最高行政法院 113 年度上字第 747 號判決在徵收補償的脈絡下說明:依地籍清理條例由主管機關標售之交易,雖應參酌當時土地市價訂定標售底價,但其後酌減底價有其限制,且投標時須繳納保證金、決標後尚有優先購買權如何行使等規定,其價格決定與拍賣程序等均有一般土地交易所無的特殊性。所以標售價金未必等於市價,能在期限內把登記更正回來,永遠是最好的結果。
常見問題
§32:土地總登記時或金馬地區實施戰地政務終止前,登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符者,土地權利人或利害關係人應於申請登記期間內檢附證明文件申請更正登記。§33:非以自然人、法人或依法登記之募建寺廟名義登記之土地權利,利害關係人應於期間內申請更正登記。其他類型:§17日據時期會社或組合、§19以下神明會、§27至§30所有權以外土地權利、§31權利範圍合計不等於一、§31-1權利範圍空白、§34以下寺廟宗教團體土地。最高行政法院114上426:登記名義人查無戶籍資料,核屬§32土地,公告後屆期無人申請登記,依§11辦理。
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七步驟,公告90日、申報或申請登記期間1年。§3 I:①清查地籍 ②公告(應清理之土地、受理機關、申報或申請登記之期間) ③受理申報 ④受理申請登記 ⑤審查及公告審查結果 ⑥登記並發給權利證書 ⑦異動或其他處理。§3 II公告期間90日,申報或申請登記期間1年。§5:三款情形公告前應向稅捐、戶政、民政、地政、法院查詢,能查明權利人或利害關係人者應於公告時一併通知。最高行政法院114抗105:依§5後段以雙掛號通知使用人。最高行政法院114上107:縣市政府始為權責機關,地政事務所僅受理申請登記或標售前之準備或事實行為。
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三種,公共設施用地除外。§11 I:§17至§26、§32及§33規定之土地,有下列情形之一者,除公共設施用地外,由直轄市或縣(市)主管機關代為標售:①屆期無人申報或申請登記 ②經申報或申請登記而被駁回,且屆期未提起訴願或訴請法院裁判 ③經訴願決定或法院裁判駁回確定。§11 II相關權利人有正當理由者得申請暫緩代為標售。§7駁回之兩條救濟路線:依§7 I①③駁回者得提起訴願;依§7 I②(涉有私權爭執)駁回者應於收受通知書次日起三個月內向管轄法院提起訴訟。臺北高行114訴804:記載不符僅生應依§32申請更正登記及屆期未申請時依§11 I代為標售,非謂該土地為未經他人登記之土地。
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四順位。§12 I:①地上權人、典權人、永佃權人、農育權人 ②基地或耕地承租人 ③共有土地之他共有人 ④本條例施行前已占有達十年以上至標售時仍繼續占有之人。§12 II第一款順序以登記先後定之。§13:標售前應公告三個月,公告應載明優先購買權意旨,並以公告代替對優先購買權人之通知;優先購買權人未於決標後十日內以書面為承買之意思表示者視為放棄。重點:無個別通知、須書面、決標後十日不變期間。臺北高行113訴878引內政部101年7月25日令:依§11代為標售土地經決標者其買賣契約成立。
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拿不回土地但可十年內領價金。§14 I國庫設立地籍清理土地權利價金保管款專戶。§14 II扣除百分之五行政處理費用、千分之五地籍清理獎金及應納稅賦後,餘額儲存於專戶。§14 III權利人自保管款儲存之日起十年內得檢附證明文件申請發給土地價金,經審查無誤公告三個月期滿無人異議時,按價金扣除應納稅賦後之餘額並加計實收利息發給。§14 IV權利人已死亡者(除§19、§26土地外)得由部分繼承人按應繼分申請。§14 V期間屆滿後結算賸餘歸屬國庫。最高行政法院113上747:標售底價雖參酌當時土地市價訂定,但酌減底價有限制、須繳保證金投標、決標後有優先購買權行使問題,價格決定與拍賣程序有一般土地交易所無的特殊性。
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二次流標登記國有,十年內可申請發還土地。§15 I:經二次標售而未完成標售者,由主管機關囑託登記為國有。§15 II:權利人自登記完畢之日起十年內得檢附證明文件申請發還原登記名義人全部權利範圍之土地,經審查無誤公告三個月期滿無人異議時囑託登記為權利人所有。§15 III已死亡者得由部分繼承人申請發還,登記為全體繼承人所有。§15 IV國有財產管理機關得請求返還管理土地所支出之必要費用。§15 V定義權利人範圍。§15-1 I:已為公用財產、處分或有其他無法發還之情事者,依最後一次標售底價扣除應納稅賦後之餘額,加計自登記國有之日起之應收利息發給價金;因不可抗力滅失者不發給。§15-1 II價金由保管款支應,不足者由國庫支應。
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