「這塊地是我的,你憑什麼在上面蓋房子、堆雜物、圍圍牆?」——拆屋還地與排除侵害是所有權人最直接的武器,法律依據就是民法第 767 條。但這把刀能不能砍下去,取決於一件事:對方是無權占有,還是拿得出正當權源。
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物上請求權:所有權的三把刀
第 767 條給了所有人三種請求權:①返還請求權(對無權占有/侵奪者請求返還——拆屋還地、遷讓房屋);②妨害除去請求權(對妨害所有權者請求除去——拆圍牆、移雜物、塗銷不實登記);③妨害防止請求權(對有妨害之虞者請求防止)。第 2 項並規定地上權、農育權、典權等用益物權準用這些請求權。
勝負關鍵:對方有沒有正當權源
第 767 條的核心是相對人無權占有。如果占用人有所有權、地上權、租賃、使用借貸、法定地上權等正當權源,就不是無權占有,你請求拆除返還會被駁回。所以起訴前的功課是:先釐清對方到底有沒有合法的占有權源,以及那個權源是否仍然存續、是否拘束你(如買賣不破租賃、使用借貸目的是否完成)。
法院實例:有使用借貸權源,拆屋還地被駁回
下面的判決示範了正當權源的抗辯威力——土地所有人依第 767 條請求拆除建物、圍牆並返還土地,但法院認占用人的前手基於使用借貸關係經同意通行使用,該權源仍存續且承繼於買受人與繼承人,故駁回拆屋還地之請求:
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可見拆屋還地不是「地是我的就一定贏」——法院會逐一檢視占用人主張的權源是否成立、是否拘束現在的所有人。反過來說,若對方確實無權占有,你不但能請求拆除返還,還能請求占用期間相當於租金的不當得利。
拆屋還地自保重點
- 先確認對方權源:釐清占用人有無租賃、使用借貸、地上權等正當權源,以免白告。
- 併請不當得利:無權占有期間可依民法第 179 條請求相當於租金的利益(常按申報地價年息比例算)。
- 保全證據與現況:測量鑑界、占用範圍照片、地籍圖,是主張與計算的基礎。
- 留意時效取得:長期被占用者,注意對方是否可能時效取得,必要時及早行使權利、中斷其占有。
常見問題
可以,若對方無權占有(民法第 767 條);常一併請求相當於租金的不當得利。
對方有租賃、使用借貸、地上權等正當權源者,即非無權占有,不能請求拆除。
可併請求占用期間相當於租金的不當得利(民法第 179 條)。
已登記土地的物上請求權不罹於時效;但不當得利有 15 年時效,且留意對方時效取得。
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