公司要買住宅,不是簽約付錢就好,而是要先向中央主管機關申請許可。更多人踩的坑在後面:許可只有一年有效,而且買到之後五年不能賣、不能設預告登記。
我們公司想買一間住宅當員工宿舍或辦公室,聽說要先申請許可。請問流程是什麼?買賣契約要怎麼寫才不會卡住?如果最後沒核准,已經付的錢怎麼辦?免費問 AI,附法條與判決出處 →
適用範圍:私法人、住宅用房屋、要有使用計畫
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主體不限於建設公司或投資公司:公司、有限合夥、財團法人、社團法人都在範圍內。客體則依建物的使用類組判斷。而且要檢具「使用計畫」,不是填個表就好。
兩個期間:許可一年,持有五年
- 許可文件有效期限一年:太早申請可能在完成交易前就過期,太晚申請則拖延交割。把許可申請的時程寫進買賣契約的付款與交屋條件。
- 登記完畢後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。注意它連預告登記都禁止,會直接影響融資結構與資產處分規劃。
- 但書的例外(強制執行、徵收、法院判決或其他法律規定)都是非因當事人自由意思的情形,自願性的買賣或贈與不在其中。
所以決定用公司名義買住宅之前,先問一個問題:未來五年內有沒有可能需要處分這間房子? 如果答案是有,這條路可能就不適合。
合議制審查,標準在許可辦法裡
真正決定你能不能買的,是第 5 項授權訂定的私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法。實務判決也常直接引用辦法條文(如上開判決提到的第 4 條第 3 項關於買賣金額的規定,臺灣臺中地方法院 112 年度訴字第 3306 號則提及同辦法第 3 條)。
- 申請前先把許可辦法逐條讀過,確認用途是否在准許類型內、有沒有金額或戶數限制。
- 免經許可的情形是「公告」而非法律明定,要查最新公告,不能依賴舊資訊。
- 合議制審查代表不是形式審核,使用計畫的具體程度與可行性會被實質檢視,含糊的計畫容易被要求補正而延誤時程。
契約沒寫清楚,爭議就在交割時爆開
法院會把法令限制納入履行可能性的判斷,但這不等於自動免責,關鍵仍在契約的約定與雙方的行為。簽約時務必寫清楚:
- 以取得許可為停止條件或解除條件,並約定價金返還與利息計算方式。
- 時程與協力義務:賣方提供哪些文件、買方何時提出申請、雙方如何配合補正。
- 交割期限與展延次數,配合許可文件的一年有效期。
- 責任區分:因法令限制無法取得許可,與因一方怠於申請或提供不實資料而未取得許可,分開約定。
- 款項保全:許可核准前的款項以履約保證或信託專戶保管。
如果你從頭到尾都表明是公司要買,而仲介或代銷未提示許可制的存在,說明義務違反的主張會強很多。上開臺中地院 112 年度訴字第 3306 號的爭點,正是經紀業未於簽約前主動告知該房地位於住宅區、依第 79 條之 1 原則上無法登記在公司法人名下。
常見問題
原則上要。平均地權條例§79-1 I:私法人買受供住宅使用之房屋應檢具使用計畫經中央主管機關許可,但經公告免經許可之情形不在此限。三要件:①主體為私法人,含公司、有限合夥、財團法人、社團法人 ②客體為供住宅使用之房屋,依建物使用類組判斷(如H2住宅);新竹地院114重訴174即認原告為私法人、建物使用用途為H2住宅,須經許可 ③須檢具使用計畫說明用途。新竹地院114訴861:買方透過地政士函詢內政部申請以該不動產做為宿舍用途。
有兩個。平均地權條例§79-1 II:許可文件有效期限為一年。§79-1 III:取得後於登記完畢後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記,但因強制執行、徵收、法院判決或其他法律規定而移轉或讓與者不在此限。影響:①一年有效期須抓準申請時機並寫入契約付款交屋條件 ②五年閉鎖期連預告登記都禁止,影響融資結構與資產處分規劃;例外均為非因自由意思之情形,自願性買賣贈與不在其中。
由中央主管機關以合議制審核。平均地權條例§79-1 IV:得遴聘(派)專家學者、民間團體及相關機關代表以合議制方式辦理。§79-1 V:適用範圍、許可條件、用途、使用計畫內容、應備文件、審核程序、免經許可情形等辦法由中央主管機關定之。新竹地院114重訴174引私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法§4 III關於買賣金額之規定;臺中地院112訴3306提及同辦法§3。提醒:①先逐條讀許可辦法確認用途金額戶數限制 ②免經許可情形為公告,須查最新版 ③合議制為實質審查,使用計畫須具體可行。
看契約約定。臺中地院114重訴329:催告當時對造因受修正平均地權條例§79-1限制,未能辦竣所有權移轉登記,確實不能立即提出完整得辦理過戶之文件,法院將法令限制納入履行可能性判斷,惟不等於自動免責。契約應約定:①以取得許可為停止或解除條件並定價金返還與利息 ②時程與協力義務 ③配合一年有效期之交割期限與展延次數 ④區分因法令限制與因怠於申請或提供不實資料之責任 ⑤許可前款項以履約保證或信託專戶保管。
有機會,關鍵在說明義務與資訊揭露。臺中地院112訴3306:主張經紀業未據實調查報告、未於簽約前主動告知房地位於住宅區,依平均地權條例§79-1 I除經許可外原則上無法登記於公司法人名下,並提及許可辦法相關規定。依據:①不動產經紀業管理條例之調查說明義務與不動產說明書製作交付義務 ②民法不完全給付與侵權行為 ③消費者保護法之資訊真實義務。證據:不動產說明書全文與簽收紀錄、帶看洽談訊息、廣告文宣、曾表明以公司名義購買之紀錄。
①確認建物使用類組與登記用途是否為供住宅使用之房屋 ②查中央主管機關公告之免經許可情形 ③先簽附停止條件之預約或意向書,取得許可後再簽正式契約 ④用途為員工宿舍者可評估長期承租以避開五年閉鎖期,或由自然人購買後由公司承租但須注意關係人交易與稅務合規 ⑤五年內不得移轉讓與或預告登記,資產幾無流動性,融資與擔保安排應據此設計。決策前以最新條文與公告為準,並將取得許可設為交易前提條件。
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