買到有問題的房子,告仲介公司比告仲介個人有用得多。但門檻也很明確:要先證明經紀人員在執行業務時有故意或過失,連帶責任才會被啟動。而法院對「應查而未查」的判準,已經累積出相當具體的標準。
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第 22 條到第 24 條之 2:文件與說明
第 24 條第 2 項那一句常被忽略但殺傷力很大:不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。說明書上寫的內容具有契約效力,寫錯就是違約。而簽章的必須是「經紀人」而不是「經紀營業員」,兩者職務不同。
第 26 條:連帶責任的前提
臺灣臺中地方法院 112 年度訴字第 3261 號民事判決把結構講得很清楚:連帶賠償責任係以經紀人員於執行仲介業務時具有故意或過失為其成立之前提。該案原告未能證明經紀人員就土地套繪管制情形有違反第 24 條之 2 的調查說明義務,請求因而被駁回。
還有一層很少人知道的保障:即使仲介公司倒了或沒有財產,受害人取得執行名義後,還可以在該經紀業繳存的營業保證金及擔保總額內,向全國聯合會請求代為賠償(第 26 條第 3 項、第 4 項)。而營業保證金獨立於經紀業及經紀人員之外,不得讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
什麼叫「應該查到」
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- 公開登記或公示資料查得到的,原則上應該查:使用分區、登記謄本上的面積與用途、有無查封或抵押設定。
- 現場勘查合理可見的,應該記載:漏水痕跡、明顯的違章增建、周邊顯見的嫌惡設施。
- 需要專業鑑定或屋主刻意隱瞞、公開資料也查不到的,通常不苛責。
- 但責任不只來自本條例:仲介同時是民法上的居間人,違反民法第 567 條的調查及說明義務,依第 571 條不得請求報酬。
第 19 條:差價要「加倍返還」
兩條路的效果不同。走民法第 571 條,效果是「本來就不能請求報酬」;走本條例第 19 條,效果更重:已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後「加倍返還」支付人。
所謂「差價」有法定定義:實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。典型態樣是仲介先跟屋主簽一個較低的委託銷售價,再用較高的價格賣出並吃掉價差。這件事的懲戒也最重:經紀人員要受六個月以上三年以下停止執行業務處分,經紀業處六萬元以上三十萬元以下罰鍰。
第 21 條:廣告與事實不符就要賠
條文寫得很直接:廣告及銷售內容應與事實相符,與事實不符者,應負損害賠償責任。這一句沒有附加「故意或過失」的限制,文義上比第 26 條第 2 項更容易成立。而且廣告稿本身就是應由經紀人簽章的法定文件。買方保存證據時,廣告截圖與帶看時的照片、對話紀錄,和說明書一樣重要。
另外要記住一條刑責:非經紀業而經營仲介或代銷業務,經主管機關禁止營業後仍繼續營業者,處一年以下有期徒刑,得併科十萬元以上三十萬元以下罰金。「幫忙介紹買賣抽佣」的無照仲介是有刑事風險的。
現場可以做的四個檢查
- 看牆上:許可文件與經紀人證書應揭示於明顯之處,而且加盟店必須標明是加盟(加盟店與總部是不同的法律主體,求償對象是那家加盟店)。
- 看報酬標準:應揭示於營業處所明顯之處。看不到就主動問並要求書面。
- 看證書日期:經紀人證書與經紀營業員證明的有效期限都是四年,換證要有進修時數。
- 問是不是專任:經紀人員應專任一經紀業,非經所屬經紀業同意不得為他經紀業執行業務。
常見問題
兩條線。文件:§22 I六種文件應由經紀業指派**經紀人**簽章(委託契約書、要約書、定金收據、廣告稿、不動產說明書、租賃買賣契約書);§4⑦經紀人執行業務、經紀營業員協助執行;§11每一營業處所至少置經紀人一人,經紀營業員每逾二十名應增設一人。說明:§23 I經紀人員應以不動產說明書向交易相對人解說,§23 II解說前應經委託人簽章;§24 I簽約時應交付相對人並由其簽章,§24 II**不動產說明書視為契約書之一部分**。§24-2同時受雙方委託時六項義務,其中④「**告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵**」為實務最常援引之判準。
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要,但以經紀人員有故意或過失為前提。§26 I可歸責於經紀業致委託人受損害者由經紀業負賠償責任;§26 II經紀人員執行業務之故意或過失致交易當事人受損害者,**經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任**。臺灣臺中地方法院112年度訴字第3261號民事判決:連帶賠償責任以經紀人員執行業務時具故意或過失為成立前提,未能證明違反§24-2調查說明義務者請求無理由;同院113年度訴字第371號判決:已盡合理調查及訪視、無違反居間人調查報告義務者,無侵權行為責任。§26 III向全國聯合會請求代為賠償者視為已申請調處;§26 IV取得執行名義、仲裁成立或基金管理委員會決議後,得於該經紀業繳存營業保證金及擔保總額內請求代為賠償。§9 I營業保證金獨立於經紀業及經紀人員之外,不因其債務債權關係而讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
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看仲介專業上合理可期待之調查範圍。臺灣臺中地方法院112年度訴字第2617號民事判決:**周邊半徑三百公尺範圍內如有顯見之寺廟設施,即應在不動產說明書予以記載**;不動產交易金額甚鉅,§22、§23規定應由經紀人簽章並以說明書向相對人解說。三層判準:①公開登記或公示資料查得到者(使用分區、登記謄本、查封抵押)原則應查 ②現場勘查合理可見者(漏水痕跡、明顯違建、顯見嫌惡設施)應記載 ③需專業鑑定或屋主刻意隱瞞且公開資料無紀錄者通常不苛責。臺灣彰化地方法院114年度簡上字第109號民事判決:經紀人員執行業務有疏失者業者依§26 II負連帶責任,且業者違反民法§567調查及說明義務者,依民法§571**不得向對方收取仲介報酬**。
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兩條路。①民法§571:居間人違反其對委託人之義務,而為利於相對人之行為或違反誠實信用方法由相對人收受利益者,不得請求報酬及償還費用(臺灣彰化地方法院114年度簡上字第109號判決適用)。②§19經紀業或經紀人員**不得收取差價或其他報酬**,並應依實際成交價金或租金按規定報酬標準計收;違反者已收取之差價或其他報酬應**加計利息後加倍返還**支付人。§4⑨差價指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。違反§19 I:§29 I①經紀業處六萬至三十萬元罰鍰;§31 I②經紀人員應予**六個月以上三年以下停止執行業務**處分。違反§22 I、§23或§25者依§31 I①申誡;受申誡三次者另予六個月以上三年以下停業處分,累計達五年以上者廢止證書或證明。§20應揭示報酬標準及收取方式。
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§21 I應先簽訂委託契約書方得刊登廣告及銷售;§21 II廣告及銷售內容應與事實相符並註明經紀業名稱,**與事實不符者應負損害賠償責任**(文義上未附加故意過失要件);違反者依§29 I①處六萬至三十萬元罰鍰。證據鏈:§22 I④廣告稿應由經紀人簽章、§24 II說明書視為契約書一部分,廣告截圖與帶看紀錄同等重要。§32 I非經紀業經營仲介或代銷者應禁止營業並處負責人或行為人十萬至三十萬元罰鍰;§32 II經禁止後仍繼續營業者處**一年以下有期徒刑**、拘役或科或併科十萬至三十萬元罰金。§24-1 I租賃案件應於簽約之日起三十日內申報登錄;§24-1 II代銷預售屋應於簽訂委託代銷契約之日起三十日內報備查、簽訂買賣契約之日起三十日內申報登錄;違反依§29 I②按戶(棟)處三萬至十五萬元罰鍰,經處罰二次仍未改正者按次處三十萬至一百萬元罰鍰。
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四個檢查點。①§18應將證照、許可文件連同**經紀人證書**揭示於營業處所明顯之處,**加盟經營者應併標明**(加盟店與總部為不同法律主體)。②§20應揭示報酬標準及收取方式。③§15 I經紀人證書有效期限**四年**,換證須檢附四年內完成專業訓練三十小時以上證明;§13 III經紀營業員證明有效期限四年,重新登錄須完成訓練二十小時以上。④§16經紀人員應**專任一經紀業**,非經所屬經紀業同意不得為他經紀業執行業務;§17經紀業不得僱用未具資格者從事仲介或代銷。§14 I經紀人考試及格者須具**一年以上經紀營業員經驗**始得請領證書。§6 I③犯詐欺、背信、侵占、性侵害犯罪防治法§2所定之罪或組織犯罪防制條例特定罪,受一年以上有期徒刑宣告確定且未滿三年者不得經營(緩刑除外);§14 III經紀人員同此,已充任者應撤銷或廢止證書。
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