依土地法第99條,住宅租賃的押金上限是二個月房租,超收的部分你可以直接主張抵付房租。退租時,正常居住產生的自然耗損不能從押金扣除;房東無正當理由不退時,依序採取四個步驟:蒐證 → 存證信函 → 免費調解 → 小額訴訟(10萬元以下適用民事訴訟法第436-8條小額程序)。
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押金可以收多少?超收的部分怎麼辦
土地法對住宅租賃的押金設有明確上限,這是所有押金爭議的起點:
兩個重點:第一,房東最多只能收二個月房租當押金;第二,如果你已經付了三個月,超出的那一個月依法可以直接抵付房租,不需要房東同意。
2018 年上路的租賃住宅專法把規則講得更完整——除了同樣的二個月上限,還明定房東返還押金的時點與義務:
也就是說:你把房子還了、該繳的都繳清,房東當下就有返還押金的義務,「等下個房客搬進來再說」「等我找師傅估價」都不是拖延的合法理由。
房東最常見的扣押金理由,哪些站得住腳?
押金的功能是擔保「房客應負責」的債務——欠租、可歸責的毀損。判斷房東能不能扣,關鍵在「這筆支出是誰造成的」:
不能扣:牆面日曬變色、油漆正常老化、家具設備的正常使用痕跡。這些是自然耗損,屬於房東出租的成本。修繕義務原則上本來就在出租人身上:
法院實務也是這麼看的——房客正常使用產生的老化污損是「自然折舊」,成本本來就內含在租金裡:
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可以扣:欠繳的房租與費用、可歸責於房客的毀損(例如寵物抓壞地板、人為打破玻璃)。而且金額要有依據——房東應提出點交紀錄、照片與單據,證明損害存在、是你造成的、修復要花這麼多錢。「整層重新油漆」「請清潔公司」這類概括性理由,若不能區分自然耗損與可歸責損害,實務上很難成立。
要回押金的四個步驟
- 蒐證(搬離當天做完):逐室拍照錄影、水電瓦斯度數、與房東的 LINE/簡訊對話、租約與付款證明。有點交最好雙方簽點交單。
- 寄存證信函:寫明租約起訖、押金金額、返還期限(例如函到 7 日內)與匯款帳戶,到郵局寄發。很多案件在這一步就解決——它表明你接下來會走法律程序。
- 聲請調解(免費):向房屋所在地的鄉鎮市區公所調解委員會聲請,不用錢、不用律師。調解成立經法院核定後,效力等同確定判決。
- 小額訴訟:調解不成,10 萬元以下走小額程序,自行遞狀即可,裁判費最低一千元。
常見問題
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