在台灣買房賣地,幾乎沒有人不透過代書(地政士)。我們把印鑑、把身分證、把幾百萬的價金,交給一個信任的專業人。但當一紙登記出錯——過錯了戶、報錯了稅、被冒名移轉——那份信任就要換算成責任。這篇講清楚:代書該負什麼、你怎麼追。
我委託代書辦房屋過戶,結果他把登記辦錯導致我多繳了稅還延誤交屋,對方買家求償,請問代書要負責嗎?我可以向代書求償嗎?怎麼追究?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第 26 條:違反業務義務就要賠
- 民事賠償:地政士法第 26 條 + 委任契約的善良管理人注意義務(民法第 535 條)——過失致損就要賠。
- 行政懲戒:警告、申誡、停業、除名;地政士並應加入公會、投保執業責任保險。
- 刑事:涉登記不實時,可能構成刑法第 214 條使公務員登載不實、偽造文書。
- 有照 vs 無照:辦理登記代理原則須地政士證照;無照代書出事,少了懲戒與責任險的保障,求償更難。
過失的類型與證據
地政士的業務義務展開來是一張清單:查對身分真意、審核文件真偽、正確申報稅費、依約完成登記、告知重大風險。過失往往落在其中一格——被冒名移轉(身分查核)、多繳稅或遭裁罰(稅費申報)、抵押未依約塗銷(款項保障)、未告知標的的耕地或優購限制(風險告知)。而能不能追究,取決於你有沒有留下委任書、指示紀錄、謄本、稅單——它們界定了「代書該做而沒做」的那條線。
法院怎麼說:被判刑的代書,民事免賠
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一位執業地政士受繼承人委託,在拋棄繼承公告已生效後,仍以繼承為原因把土地移轉登記給「已拋棄繼承之人」再轉贈——刑案認定他犯使公務員登載不實。但民事訴訟的結論卻是代書免賠:法院查明其中一名繼承人根本沒有真正拋棄繼承的意思(代辦的拋棄屬無權代理、經本人拒絕承認而確定不生效力),所以他取得土地並非無法律上原因,遺產管理人主張的「損害」在民事上不存在,塗銷與賠償請求被駁回。這件案子是「刑民分流」最好的教材:行為違法(有刑責)≠一定要賠(民事)——民事還要證明「因此受有損害」與因果關係;反過來,沒有刑案,只要你因代書的過失實際受損(多繳的稅、失去的權利),照樣能求償。三個帶回家的動作:①確認代書有照、簽委任契約、價金走履保專戶;②每一階段自己核對謄本與稅單——出錯越早發現越好救;③求償時先發函、向地政士公會申訴(查有無責任險)、再談訴訟(參本站不動產仲介責任、借名登記、繼承登記各文)。
常見問題
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