租得好好的,房東突然把房子賣了、或被法拍——新屋主會不會叫你立刻搬走?「買賣不破租賃」是承租人的護身符;但這道護身符有個大破口:沒公證的長約。
我租的房子,房東把它賣掉了(或被法拍、贈與過戶),新屋主要我搬走,請問我的租約對新屋主還有效嗎?我可以繼續住到租期結束嗎?什麼情況下租約不受保護?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第 425 條:房東換人,租約仍繼續存在
只要你已合法承租並占有使用,房東事後把房子賣掉、贈與或被法拍,你的租約對新屋主仍然有效——新屋主變成新房東,概括承受原租約,不能因換人就趕你走。這是避免「房東一賣屋、租客就流離失所」的保護。但有個重大例外在第 2 項。
破口:未公證 + 逾 5 年 = 不受保護
- 例外:未經公證之不動產租約,期限逾 5 年或未定期限者,不適用買賣不破租賃——房屋易主後新屋主/拍定人不受拘束,承租人恐成無權占有。
- 不能拆分:未公證的長約,不能主張「五年以內部分仍適用」——整份不適用。
- 受保護的情形:5 年以下(縱未公證)、或逾 5 年但已公證者,仍受保護。簽長約務必辦公證。
法院怎麼說:未公證 7 年租約,拍定人不受拘束
有類似情況?讓 AI 幫你查同類判決 →
拍定人依法拍取得房屋,原屋主與承租人訂有7 年、未經公證的租約。法院認未公證且逾 5 年的租約不適用買賣不破租賃,拍定人不受拘束,承租人為無權占有須遷讓;並駁回承租人「五年以內部分仍適用」的主張——整份未公證長約都不適用。三個帶著走的重點:①一般短期住宅租約(5 年以下),縱未公證,房東賣屋後對新屋主仍有效,租客不必太擔心換房東;②簽逾 5 年的長約,務必辦公證,否則房東一賣/一法拍,長約可能瞬間失去對抗力;③買屋或參與法拍前,務必查明該屋有無租約、期限、公證與占有狀況——買賣不破租賃會讓你「買到帶租約的房子」無法立即收回(參本站租屋終止、法拍屋購買、押金返還各文)。
常見問題
承租人已占有使用中,房東縱將所有權讓與第三人(買賣、贈與、法拍),租約對新屋主仍繼續存在(民法§425),新屋主承受原租約,不能因換人就趕你走。保護承租人不因房東賣屋而流離。
例外(民法§425 II):未經公證+租期逾5年(或未定期限)之不動產租約,不適用買賣不破租賃,房屋易主後新屋主/拍定人不受拘束,承租人恐成無權占有。本文:未公證7年租約不受保護,且不能拆分五年內部分。
5年以下未公證租約仍受保護;逾5年但已公證者亦受保護;未定期限之未公證租約風險高(但終止另受土地法§100限制)。口頭租約亦有效但舉證難。短約承租人多不必擔心換房東。
承租人:先確認是否受保護(5年內/有公證/已占有),受保護者可拒絕無理由遷讓並續繳租;不受保護者協商新約。買方/拍定人:買屋或法拍前查明有無租約、期限、公證、占有,避免買到帶租約無法收回之屋。
本文為法律資訊整理,條文均引自法務部全國法規資料庫並附查證日期,但不構成個案法律意見。 個案事實差異可能導致完全不同的結論,重要決定前請諮詢律師或使用本站 AI 查詢後再向專業人士確認。