台灣的房東最怕兩件事:欠租與不搬——正常程序要起訴、等判決、再執行,一年起跳。而公證法第 13 條提供了一條捷徑:租約公證時載明「逕受強制執行」,公證書本身就是執行名義——欠租直接扣薪、期滿不搬直接點交,訴訟整段跳過。
我是房東,聽說租約去公證加上逕受強制執行條款,房客欠租或不搬走就不用打官司,是真的嗎?怎麼辦理?費用多少?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第 13 條:哪些債可以「免訴訟」
設計邏輯:這四類給付內容明確、爭議性低(欠多少租、該不該還屋,一翻契約就清楚),立法者允許用公證的事前把關換掉訴訟的事後審理。它的家族成員還有:本票裁定(票據債權)、調解筆錄(經法院核定)——台灣民事債權的「免訴訟執行名義」三兄弟,各有適用場景(參本站本票、調解各文)。
房東版操作手冊
- 簽約時辦:雙方攜身分證件與租約到公證處或民間公證人,條款逐項載明:「欠租逕受強制執行」「期滿不返還房屋逕受強制執行」——需要執行的項目(違約金、水電費、利息)全部寫進去。
- 違約時用:欠租→持公證書向法院聲請強制執行(扣薪、扣存款);期滿不搬→聲請返還房屋之點交執行——不用再打遷讓訴訟。
- 注意極限:公證擋不住租期中的複雜爭議(修繕、押金抵扣的攻防);它處理的是「明確的錢+明確的返還」。
法院怎麼說:寫了的能執行,沒寫的不行
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本案房東持公證租約聲請執行——租金部分過關(執行法院形式審查即開始執行,房客的實體爭執要自己另提異議之訴);但遲延利息因公證書沒有載明逕受強制執行,這部分被駁回。一份裁定,兩堂課:給債權人——公證條款是「逐字計價」的,租金、違約金、利息、返還房屋,每一項都要明寫,漏字就是漏錢;給債務人——公證書的執行來得又快又猛,但異議之訴+停止執行的防線存在,實體上站得住就別放棄。公證的本質,是把未來的糾紛在簽約那天就審完——這個下午的價值,出事時才知道(強制執行的後續程序參本站扣薪、債權憑證各文)。
常見問題
公證書=執行名義(§13):金錢給付+房屋期滿返還可直接執行,免訴訟。
欠租直接扣薪、期滿不搬直接點交;但只執行「載明」的項目——利息沒寫就不能執行(高院115抗22)。
執行法院僅形式審查;實體爭執由債務人提異議之訴+聲請停止執行(§13 III)。
費用數千元級(依標的);長租、高額借貸、離婚給付條款最值得;雙方到場辦理。
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