租屋糾紛最常見的錯誤,是以為契約寫什麼就算什麼。租賃住宅條例把承租人拉進消費者保護法的保護範圍,而且有幾條規定寫在契約裡也改不掉。
我要租房子(或我是房東),想知道租賃住宅條例規定了什麼。押金可以收幾個月?契約寫的條款都有效嗎?退租時東西沒搬走會怎樣?房東可以隨便漲租金嗎?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第 5 條:直接「視為」具消費關係
- 可以主張消保法關於定型化契約的規定:審閱期、不利於消費者之條款無效、疑義應為有利於消費者之解釋。
- 可以使用消費爭議的申訴與調解管道(消費者保護官),程序比訴訟簡便。
- 住宅包租契約中「應該寫而沒寫的,照樣算數」:應約定事項未記載於契約者,仍構成契約之內容,口頭約定亦同。
第 7 條:押金不得逾兩個月租金總額
返還的三個條件是契約消滅、返還房屋、清償契約所生債務,而且返還的是「抵充債務後的賸餘押金」,不能因為有小額爭議就整筆扣住。要注意本條規範的是「租賃住宅」,店面等非住宅用途不直接適用,但臺灣臺中地方法院 113 年度訴字第 801 號民事判決顯示,法院在認定店面押金的合理數額時,仍會參酌本條以兩個月為限的規定作為判斷參考。
第 6 條:租金不適用土地法第 97 條
不能再用土地法主張租金過高。但這不代表房東可以任意調整:租賃期間內的租金依契約約定,房東片面調漲不生效力;調整條款若是單方預先擬定的定型化契約條款而顯失公平,仍有主張無效的空間。承租人真正該做的是在簽約時把租金金額與給付方式、租期內是否得調整及具體計算方式、續約的通知期間與程序寫清楚。含糊的「得視情況調整」對承租人最不利。
第 12 條:點交與遺留物都要先催告
點交是共同義務:承租人不能一走了之,房東也不能拒絕點交而事後主張損壞。不會同點交的救濟是「定相當期限催告」,所以催告的書面與送達證明非常重要。遺留物同樣要先催告,不能直接丟棄;逾期不取回才視為拋棄所有權。
提前終止的部分,第 10 條給了出租人五款事由(其中欠租要達二個月租額且經催告仍拒繳、轉租要件是未經出租人書面同意),第 11 條則給了承租人五種情形,兩者都要求檢附相關事證以書面通知,並遵守三十日(第 10 條第 4 款為三個月)的通知期限。契約若把房東終止的門檻放寬、或把承租人的終止權限縮到低於法定標準,那些條款有主張無效的空間。
常見問題
適用。租賃條例§5 I:租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係,適用消費者保護法相關規定。效果:①得主張定型化契約審閱期、不利條款無效、疑義為有利於消費者之解釋 ②得向消費者保護官申訴與申請調解 ③企業經營者責任規定亦可能適用。高院114再易2:再審原告主張原確定判決違反§5 I承租人視同消費者應受消保法保護。§5 V:住宅包租契約條款違反應約定及不得約定事項者無效,應約定事項未記載於契約者仍構成契約內容,口頭約定亦同。
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兩個月。租賃條例§7 I:押金之金額不得逾二個月之租金總額。§7 II:出租人應於租賃契約消滅、承租人返還租賃住宅及清償契約所生債務時,返還押金或抵充債務後之賸餘押金。基隆地院115基小318引用§7 II並說明押租金主要目的在擔保。本條規範租賃住宅,店面等非住宅不直接適用,惟臺中地院113訴801於認定店面押金合理數額時仍參酌§7 I以兩個月為限之規定。
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由雙方約定。租賃條例§6:租賃住宅之租金由出租人與承租人約定,不適用土地法§97規定。臺中地院115簡上163於處理終止後相當於租金之不當得利時引用§6。惟①租賃期間內依契約約定,房東片面調漲不生效力 ②依§5 I承租人視為消費者,定型化契約之調整條款顯失公平者得主張無效 ③續約租金屬新合意。簽約應寫明租金金額給付方式、租期內得否調整及計算方式、續約通知期間與程序。
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租賃條例§12 I:租賃契約消滅時應由當事人共同完成屋況及附屬設備之點交,一方未會同點交經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。§12 II:點交後尚有遺留物,經出租人定相當期限催告仍不取回時,視為拋棄其所有權,處理費用得由押金扣除,不足者得請求承租人給付。要點:點交為共同義務、不會同者須定相當期限催告並保留送達證明、遺留物須先催告不得逕行丟棄。新北地院111訴1720就援引§12 II法意之爭點從立法目的加以檢視。
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租賃條例§10 I:①承租人毀損租賃住宅或附屬設備不為修繕或相當賠償 ②遲付租金或費用達二個月租額經定相當期限催告仍拒繳 ③未經出租人書面同意轉租 ④出租人為重新建築而必要收回 ⑤其他依法律規定者。§10 II通知期限:①至③及⑤於終止前三十日,④於終止前三個月,並應檢附事證以書面通知。§11:承租人得提前終止之五種情形及繼承人得主張終止,同須於終止前三十日檢附事證書面通知。
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①確認標的為租賃住宅(以出租供居住使用之建築物),實際作營業使用者另涉土地使用分區與消防;基隆地院115訴220即租約載明供居住使用但實際欲遷址營業,法院從探求當事人真意審查 ②依§5 I行使定型化契約審閱期 ③核對押金不得逾二個月租金總額 ④檢視租金與調整條款(不適用土地法§97) ⑤對照§10、§11檢視終止條款,低於法定標準者得主張無效 ⑥約定點交時間方式、屋況確認表與照片、遺留物處理。簽約時逐項拍照列表附屬設備。
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