房客積欠水電費,房東最直覺的反應是斷電。但那是全台灣房東最容易把自己從債權人變成被告的一招。法律給的路徑其實很清楚,只是要照順序走。
我的房客積欠好幾個月的水電費(或管理費)一直不繳,催了也沒用。請問我可以直接停水停電嗎?可以從押金扣嗎?什麼情況下我可以終止租約請他搬走?正確的程序是什麼?免費問 AI,附法條與判決出處 →
斷水斷電沒有法律依據
出租人並沒有法律賦予的自力救濟權。民事上,出租人依民法第 423 條負有於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用收益狀態的義務,擅自斷水斷電是出租人自己違約,承租人可以請求回復並請求損害賠償。刑事上,實務常見的爭點是刑法第 304 條強制罪(以強暴脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利);若還擅自進入屋內操作,另有第 306 條侵入住宅的問題。忍住那一秒,後面會省很多。
門檻是「達二個月租額」,而且水電費算在內
- 標的是「租金或費用」,所以水電費、管理費這類依約應由承租人負擔的費用可以合併計算。
- 門檻是「達二個月之租額」,計算單位是租額,不是欠繳月數。
- 必須「經定相當期限催告仍拒繳」,沒有催告就終止,程序上有瑕疵。
催告與終止是兩封信,不要寫在一起
欠繳屬第 2 款,適用三十日。三個實務重點:①要「以書面」(建議存證信函,因為要證明到達);②要「檢附相關事證」(欠繳明細、金額、期間、先前催告紀錄,不能只寫一句「你欠錢我要終止」);③三十日是通知期,不是催告期。正確順序是先發催告函定相當期限請求繳納 → 期限屆滿仍拒繳 → 再發終止通知並記載三十日後終止。把兩件事寫進同一封信是最常見的錯誤,容易被主張未經合法催告。
押金能扣,但有天花板;遺留物不能丟
押金可以就積欠的租金、費用與毀損賠償主張抵充,但住宅租賃的押金上限是二個月租金額,超收部分承租人得抵付租金,所以押金能扣的金額本來就有天花板。抵充時點宜在終止並點交後結算,並附上水電度數、單價、期間的明細與單據。押金不足時,不足額仍可另行請求。
房客留下的物品所有權仍屬房客,擅自丟棄可能構成刑法第 320 條竊盜、第 335 條侵占或第 354 條毀損。安全的做法是:契約先約定逾期未取回的處理方式 → 存證信函限期取回 → 清點造冊並全程錄影 → 移置保管而非丟棄(保管費用可另行請求)。最沒有風險的仍是取得執行名義後聲請強制執行點交。
整套流程若房客完全不配合,通常以半年到一年計。真正能縮短的是事前:簽約時辦公證並載明「租期屆滿應交還房屋」與「租金及費用之給付」逕受強制執行(公證法第 13 條第 1 項),期滿不搬可以直接聲請執行。欠款部分則可另聲請支付命令(債務人未於 20 日內異議即取得執行名義),但支付命令只能處理金錢,不能用來請求返還房屋。
常見問題
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