115 年司律一試 綜合法學(二)民事法 第 21 題

甲將A屋出租於乙，租期6年，租金每月新臺幣2萬元，該租賃契約經公證後，甲將A屋出賣並移轉所有權登記於丙。下列敘述，何者正確？

• A 若甲尚未將A屋交付於乙，則丙仍然承受出租人之地位，與乙發生租賃之法律關係
• B 若甲並非真正之所有人，僅為登記名義人，但已交付A屋於乙，並受讓人丙因善意信賴不動產登記而受登記公信力之保護時，丙仍然承受出租人之地位，與乙發生租賃之法律關係
• C 甲如將A屋出賣但尚未移轉登記於丙時，丙即承受出租人之地位，與乙發生租賃之法律關係
• D 原出租人甲所負擔之修繕義務，於租賃物所有權移轉登記於受讓人丙時，受讓人丙不負修繕義務

考選部公告標準答案:B

詳解

買賣不破租賃依民法第425條第1項要件有二：租賃物已交付、承租人占有中，出租人再將所有權讓與第三人；租期6年逾五年但已公證，故無第2項的排除。B的情形租屋已交付乙且乙占有中，甲雖非真正所有人，但丙因信賴不動產登記而受公信力保護取得所有權，等同發生所有權讓與，應承受出租人地位，故B正確。A錯在A屋尚未交付乙，欠缺第425條第1項的交付與占有要件。C錯在尚未完成移轉登記，所有權仍屬甲，丙不可能承受。D錯：丙既承受出租人地位，租賃契約上的修繕義務一併移轉，丙仍須負修繕義務。

民法 第425條

出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

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民法 第759條之1

不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。

官方原文 ↗