簽了約、付了訂金,過戶前這段空窗最危險——賣方可能偷偷再賣給別人、拿去抵押。預告登記,就是在正式過戶前,先在謄本上「插旗」保護你的那道防線。
我買房子/土地,簽約付了錢但還沒過戶,擔心賣方偷偷再賣給別人、或拿去設定抵押脫產,請問我可以辦『預告登記』保護自己嗎?預告登記有什麼效力、能擋到什麼程度?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第 79-1 條:為保全請求權而登記
預告登記是「為保全你對不動產的『請求權』(最常見:買賣要過戶給你的移轉登記請求權),先在登記簿上做記號」。辦理須由請求權人(買方)檢附登記名義人(賣方)的同意書申請。用於交易從簽約到過戶的空窗期——這段時間賣方仍是登記所有權人,可能一屋二賣、偷設定抵押脫產。辦了預告登記就是先「插旗」。
效力:妨礙請求權的處分無效,但非完全凍結
- 妨礙請求權的處分無效:未塗銷前,登記名義人之處分,僅對於所登記之請求權有妨礙者無效——賣方妨害你取得權利的過戶/設定,對你無效。
- 非完全凍結:不妨礙該請求權的處分仍有效;且對徵收、法院判決、強制執行而為之新登記無排除效力。
- vs 假處分:預告登記需賣方同意書(合意保全);假處分向法院單方聲請、供擔保(民訴§532)。兩者可併用。
法院怎麼說:預告登記非不能處分,擋不住強制執行
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土地所有權人抗辯:系爭土地已為第三人設定預告登記、自己無法任意處分、債權人無假處分必要。法院駁回並闡明:預告登記未塗銷前,登記名義人之處分僅對『所登記請求權有妨礙者』無效、非完全不能處分;且對徵收、法院判決、強制執行而為之新登記無排除效力——已有預告登記不代表不需假處分。三個帶著走的重點:①買不動產過戶前的空窗期最危險,契約務必約定「賣方配合辦理預告登記」並先取同意書;②預告登記能擋私人的妨礙處分(一屋二賣、偷設定),但擋不住強制執行、法院判決、徵收等公權力新登記;③想更周全,預告登記(需賣方配合)+假處分(不需對方同意、供擔保)併用,並搭配履約保證與代書控管流程(參本站假處分、預售屋履約、詐害債權撤銷各文)。
常見問題
為保全對不動產的請求權(移轉、消滅、內容或次序變更、附條件或期限)所為的登記,由請求權人檢附登記名義人同意書辦理(土地法§79-1)。用於買賣過戶前的空窗期,防賣方一屋二賣、偷設定抵押脫產。
非完全凍結:未塗銷前登記名義人之處分,僅『對所登記之請求權有妨礙者無效』(不妨礙的處分仍有效);且對徵收、法院判決、強制執行而為之新登記『無排除效力』(土地法§79-1 II、III,本文裁定)。是防私人妨害處分的利器,非萬能防護罩。
辦理須檢附登記名義人(賣方)同意書向地政事務所申請,是雙方合意的保全手段。與假處分(民訴§532,向法院單方聲請、供擔保、不需對方同意)不同;兩者可併用。買房契約應明訂賣方配合辦理預告登記並先取同意書。
沒辦而出事仍有事後救濟但費事:一屋二賣以先登記者取得所有權、未登記者只能求償;賣方脫產可提詐害行為撤銷之訴(民§244);及早聲請假扣押/假處分。預告登記是事前低成本保護,買不動產過戶前務必辦。
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