「頂樓在我家樓上,不就是我的?」——這是台灣公寓最貴的誤會。頂樓平臺、外牆這些「看起來屬於某戶」的空間,法律上是全體共有的共用部分;你能不能專用,取決於一份很多人根本沒看過的文件:規約。
我住頂樓,想在頂樓平臺加蓋或放東西,但其他住戶反對說那是公共的;或者樓下鄰居長期占用頂樓、外牆掛招牌,請問頂樓和外牆到底是誰的?我能怎麼處理?免費問 AI,附法條與判決出處 →
三種空間:專有、共用、約定專用
- 專有部分:你買的那戶室內——單獨所有、可獨立使用。
- 共用部分:樓梯、走廊、外牆、頂樓平臺、法定空地、管線間、防空避難設備——全體共有。
- 約定專用:以規約把共用部分交給特定住戶專用;但第 7 條的項目不得約定專用。
頂樓外牆:動它要有全體的同意
第 7 條把地面、走廊樓梯通路、基礎樑柱承重牆樓地板屋頂構造、生活不可或缺的共用部分列為不得約定專用;第 8 條規定外牆、頂樓平臺的變更構造、掛廣告物、裝鐵窗等,須依規約或區權會決議並報備。所以想在頂樓加蓋、外牆掛招牌,不是「我住頂樓/我這戶」就能決定——要有全體的同意依據。
法院怎麼說:頂樓加蓋無分管契約,拆
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五樓住戶在頂樓平臺搭建增建物占用,其他共有人訴請拆除返還。法院的邏輯很清楚:頂樓平臺是全體共有的共用部分;主張「約定專用/分管」的人,要舉證有明示或默示的分管契約——本案增建時未經全體同意、有住戶反對,無分管協議;就算是條例施行前的老公寓(不受第 7 條各款拘束),仍須「已有分管約定」才行,被告拿不出證據,判命拆除增建物、騰空返還頂樓平臺予全體共有人。這件判決把頂樓外牆糾紛的攻防講清楚了:①「聽說頂樓給我用」「前手一直在用」都不足以證明合法約定專用——關鍵是「全體區分所有權人」曾否達成分管合意;②想合法使用共用部分,循規約或區權會決議;③被違法占用時,可請管委會制止並報主管機關(§8、§49 罰鍰、代為回復),或由共有人訴請拆除返還(參本站區權會決議、管理費、頂樓加蓋各文)。
常見問題
專有部分(單獨所有的戶內)、共用部分(全體共有,含頂樓外牆樓梯)、約定專用/共用(以規約約定);頂樓外牆屬共用部分。
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§7:地面、走廊樓梯通路門廳巷道、基礎樑柱承重牆樓地板屋頂構造、違反法令者、生活不可或缺之共用部分,不得約定專用。
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須有規約(區權會決議報備)或分管契約(全體合意,默示認定嚴格);「聽說給我用」「前手在用」不足以證明合法約定專用。
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確認有無合法約定專用→請管委會制止並報主管機關(§8、§49罰鍰、代為回復)→區權會決議→共有人可訴請拆除返還;違建另檢舉。
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