你租的基地、你共有的土地,被對方偷偷賣給第三人——你不是只能眼睜睜看著。法律給了你「用同樣條件買下來」的優先權;而對方沒通知你就賣,那筆買賣還可能對你不生效力。
我承租的基地、或我和別人共有的土地/房屋,對方沒通知我就賣給第三人了,請問我可以主張優先承買權買回來嗎?對方沒通知我就賣,那筆買賣對我有效嗎?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第 104 條:基地承租人、地上權人有優先購買權
優先承買權散見多部法律:基地承租人、地上權人(土地法第 104 條)、共有人出售持分時他共有人(土地法第 34-1 條第 4 項)、耕地承租人(三七五減租條例)、租地建屋雙方(民法第 426-2 條)。共同精神:讓與不動產有密切關係的人(承租人、共有人),有機會用同樣條件維持既有關係,不被第三人硬插進來。
沒通知就賣:買賣對優先購買權人不生效力
- 通知 → 期限 → 同樣條件:出賣人應通知出賣條件;優先購買權人於期限內表示(土地法§104:接到通知後 10 日;§34-1:15 日,逾期視為放棄);須以同樣條件承購。
- 土地法§104 有物權效力:出賣人未通知就與第三人訂約者,其買賣移轉『不得對抗優先購買權人』——對你不生效力,買方不能以所有權人地位對你主張。
- §34-1(共有人)不同:共有人之通知義務違反,實務多認僅生損害賠償的債權效力。
法院怎麼說:沒通知承租人就賣,買賣對他不生效力
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土地新登記名義人本於所有權訴請占用基地的房屋所有人拆屋還地;房屋方抗辯原地主出售基地時未通知承租人(租約繼受人)行使優先承買權。法院認依土地法第 104 條第 2 項,出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂約者,其買賣移轉對優先購買權人不生效力,買方不得以所有權人或出租人地位對之主張,拆屋還地請求無理由。三個帶著走的重點:①你是基地承租人、土地/房屋共有人,對方要賣時很可能就有優先承買權——平時留意、收到通知務必在 10 日/15 日內書面表示;②對方沒通知就賣(土地法§104),那筆買賣對你不生效力,可訴請確認優先承買權、塗銷移轉登記;③買基地、共有持分、法拍屋前,務必查明有無優先購買權人、對方是否已合法通知並放棄,否則買到手可能對優先購買權人不生效力(參本站共有物分割、租地建屋、法拍屋購買各文)。
常見問題
本文為法律資訊整理,條文均引自法務部全國法規資料庫並附查證日期,但不構成個案法律意見。 個案事實差異可能導致完全不同的結論,重要決定前請諮詢律師或使用本站 AI 查詢後再向專業人士確認。