房東圈流傳的節稅公式很簡單:收現金、不寫租約、請房客不要申報。它確實可以讓帳面上什麼都看不到——直到國稅局引用所得稅法第 14 條那兩個款次,替你算出一個租金。而那個數字,通常比你真正收的高很多。
我有兩間房子出租收現金,租約沒去報稅,房客也沒有申報租金扣除額,現在收到國稅局的調查函,請問租賃所得要怎麼計算?會被補稅罰款嗎?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第五類租賃所得:收入減必要費用
先把好消息記住:必要損耗及費用可以減除。財政部每年公告的財產租賃必要損耗及費用標準,固定資產是減除 43%——換句話說,月租 3 萬、年收 36 萬,所得額約 20 萬 5,200 元,不必附任何單據。實際支出(折舊、修繕、房屋稅、地價稅、購屋借款利息)超過 43% 的人,才需要走列舉。另外押金要設算:按當地銀行業通行的一年期存款利率換算成租賃收入。
第 4 款與第 5 款:國稅局替你算
- 第 4 款(借人使用):把房子「借」給別人住,除非查明確係無償且非供營業或執行業務使用,否則參照當地一般租金計算收入——借給朋友開工作室、借給公司當辦公室,都在射程內。
- 第 5 款(租金偏低):約定租金顯較當地一般租金為低,稽徵機關得參照當地一般租金調整;親友間的友情價,是最常被調整的類型。
- 異議之後:依財政部函釋,設算核定案件納稅義務人有異議時,稽徵機關應實地調查鄰近房屋租金作為核課依據——比設算高則改課,低則維持原核定;所以爭執設算,最好同時準備鄰近租金的具體證據。
法院怎麼說:報 160 萬,被核成 1,821 萬
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納稅人申報向承租公司收取的租金 160 萬 4,592 元,國稅局認為顯較當地一般租金為低,參照當地一般租金標準把租賃收入調整為 1,821 萬 7,538 元,核增租賃所得 946 萬 9,379 元,補徵稅額 388 萬 2,572 元。房東的抗辯是「其中一部分持分已賣給另一家公司,那部分租金不是我收的」,法院比對兩份租約的租金與持分比例後認為顯不相當,維持國稅局按持分 66.558% 計算的結果。三個實務結論:①行情才是天花板——租金報得比行情低,就等於邀請稽徵機關來設算;②持分、租約與金流要對得上,把房子「切一半給公司」而租金分配不合比例,反而成為被查的破口;③對設算有異議,拿鄰近租金證據來談,那是函釋明文承認的路徑(參本站房屋稅囤房稅、房地合一稅各文)。
常見問題
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