賣房的稅只問兩件事:什麼時候取得(2016 年前後分新舊制)、持有多久(新制稅率 45% → 35% → 20% → 15% 四級跳)。再加兩個省稅開關——自住滿 6 年(400 萬免稅+10%)與重購退稅——同一間房,會算和不會算的人,稅單可以差出數十上百萬。
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第 4-4 條:課稅範圍
三個容易踩空的點:預售屋換約交易也課(且持有期間從簽約起算,交屋後重新起算);借殼賣房(賣持有不動產公司的股權)一樣課;繼承取得再出售,持有期間可以合併被繼承人的持有期間計算——這常讓稅率直接降級。
第 14-4 條:四級稅率與計算式
計算式:(成交價-取得成本-費用-土地漲價總數額)× 稅率。省稅的日常功課就一件:留憑證——仲介費、代書費、契稅、裝潢修繕發票,全都是可扣除費用;沒有憑證,稽徵機關按成交價 3%(上限 30 萬)推計費用,大裝修過的房子會虧很大。
兩個省稅開關
- 自住優惠:本人或配偶、未成年子女設籍+實際居住滿 6 年、無出租營業——課稅所得 400 萬免稅,超過部分 10%;6 年內限用 1 次。快滿 6 年的房子,晚幾個月賣可能省下七位數。
- 重購退稅:賣自住換自住,2 年內完成買賣——小換大全退、大換小比例退;新屋 5 年內不得出租、營業或再移轉,否則追繳。
- 非自願出售:調職、非自願離職、重大疾病、房屋受災等財政部公告情形,5 年內出售按 20%——記得檢附證明主張。
- 申報紀律:移轉登記次日起 30 日內申報,賠錢也要報(虧損可抵未來 3 年房地所得);逾期與漏報都有罰。
常見問題
105 年後取得適用:2 年內 45%/2-5 年 35%/5-10 年 20%/逾 10 年 15%。
(成交價-成本-費用-土地漲價總數額)×稅率;受贈屋成本按現值計,轉售稅重。
設籍自住滿 6 年:400 萬免稅+超額 10%(6 年 1 次);換屋另有重購退稅。
移轉登記次日起 30 日內申報(賠錢也要,虧損可抵 3 年);非自願售屋 20%。
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