差別稅率上路後,爭訟集中在兩件事:戶數怎麼算,以及自住怎麼認定。而行政法院已經明確表示,持有比例不是分類標準,只擁有一個持分也算持有那一戶。
我名下有多間房子,房屋稅被課到很高的稅率。請問戶數怎麼計算?繼承的持分也算嗎?自住要符合什麼條件?用途變更要什麼時候申報?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第 5 條:住家用四級
第二目值得注意:有誠實申報租金達當地一般租金標準的出租房屋,以及繼承取得的共有房屋,適用 1.5% 到 2.4%,比「其他住家用」的 2% 到 4.8% 低。而混合使用時,非住家用的課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。
全國歸戶:持分也算一戶
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這對繼承人影響很大:多位繼承人共同繼承一棟房屋,每個人的戶數都加一,即使每人只有八分之一持分。而修正後就繼承共有房屋另定的較低稅率,不能溯及適用於修法前的課稅年度(第 25 條:112 年 12 月 19 日修正條文自 113 年 7 月 1 日施行)。
第 5 條第 3 項也堵住了用信託拆分戶數的空間:房屋為信託財產者,於信託關係存續中應改歸戶委託人;只有在受益人已確定並享有全部信託利益、且委託人未保留變更受益人之權利時,才改歸戶受益人。
第 5 條第 4 項:自住三要件
- 本人、配偶或直系親屬在該屋辦竣戶籍登記(不含兄弟姊妹等旁系親屬)。
- 無出租。
- 無供營業。
- 更低的 1% 那一級還要加上:本人、配偶及未成年子女全國僅持有一戶,而且房屋現值在一定金額以下(門檻由各地自治法規訂定)。
一個常見的混淆:房屋稅按自住課了,不代表地價稅就自動適用自用住宅用地稅率。高雄高等行政法院地方庭 114 年度稅簡字第 18 號判決明白指出房屋與土地分屬房屋稅條例與土地稅法之不同課稅標的,優惠稅率要依各該稅法要件與程序分別申請。
第 7 條:晚報只會自己吃虧
拆開第 7 條第 3 項就很清楚:對你有利的變更(稅額減少)晚報就晚適用,補不回來;對你不利的變更(稅額增加)不管有沒有報,都從變更之次期開始適用。而未依期限申報因而漏稅者,依第 16 條按所漏稅額處二倍以下罰鍰。
課稅期間的算法也和直覺不同:以每年二月之末日為納稅義務基準日,五月一日至五月三十一日一次徵收,課稅期間是上一年七月一日到當年六月三十日。五月繳的是去年七月到今年六月的稅。
第 15 條:十萬元以下、全國三戶
最常用到的是第 1 項第 9 款:住家用房屋現值在十萬元以下屬自然人持有者,全國合計以三戶為限。超過三戶時要自己申報擇定適用哪三戶,逾期申報者自申報之次期才開始免徵。而 113 年 7 月 1 日前已超過三戶者,若未於期限內申報,由稽徵機關從優擇定。
農業用房舍的免稅解釋很嚴格。臺中高等行政法院地方庭 114 年度稅簡字第 19 號判決就認定:增建作為曬衣場及置物用途者屬增加房屋使用價值之建物,增建供停放車輛者也不是飼養禽畜或存放農機具倉庫,都不符免徵要件。
四個容易忽略的細節
- 納稅義務人不一定是屋主:出租時若所有人住址不明或非居住當地,由承租人代繳並抵扣房租;未辦保存登記且所有人不明者,向使用執照或建造執照所載起造人徵收。
- 房屋現值可以爭執:接到核計通知書後三十日內檢附證件申請重行核計;標準價格每三年重行評定一次。
- 欠稅會卡住過戶:欠繳房屋稅在繳清前不得辦理移轉登記或設定典權登記。買房前查欠稅是必要動作。
- 不堪居住要主動申報:焚燬、坍塌、拆除至不堪居住程度者,須申報並經查實後才停止課稅,不是自動停止。
常見問題
§5 I住家用四級:①自住、公益出租人出租使用者**1.2%**(本人、配偶及未成年子女全國僅持有一戶、供自住且現值在一定金額以下者**1%**) ②前目以外而出租申報租賃所得達當地一般租金標準者,或**繼承取得之共有房屋**,1.5%至2.4% ③起造人持有之待銷售房屋起課二年內2%至3.6% ④其他住家用房屋**2%至4.8%**。非住家用:營業、私人醫院診所、自由職業事務所3%至5%;人民團體等非營業使用1.5%至2.5%。§5 I③混合使用者按實際使用面積分算,**非住家用課稅面積最低不得少於全部面積六分之一**。§5 II地方政府應按納稅義務人**全國總持有應稅房屋戶數**訂定差別稅率,分別按全國總持有戶數依房屋所在地政府訂定之相應稅率課徵(全國歸戶、分別課徵)。
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算。臺北高等行政法院地方庭113年度稅簡字第89號判決:**所有權比例作為差別稅率之分類標準,自不能僅因原告未取得房屋全部所有權,逕認其未持有該房屋**;不論持分多少均計入全國總持有戶數。同判決並指出修正後就繼承取得共有房屋另定較低稅率係立法者衡酌繼承之非自願性及共有房屋利用限制所為之新規範,**不得溯及適用於修法前課稅年度**(§25:112年12月19日修正之§4至§7、§12、§15自113年7月1日施行)。臺北高等行政法院地方庭113年度稅簡字第85號判決駁回「未排除繼承共有房屋違反租稅法律主義」之主張。§5 III信託財產應改歸戶**委託人**,但受益人已確定並享有全部信託利益且委託人未保留變更受益人之權利者改歸戶受益人。
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§5 IV三要件:①房屋所有人或使用權人之**本人、配偶或直系親屬**應於該屋辦竣戶籍登記 ②無出租 ③無供營業(不含旁系親屬)。1%之級距另需本人、配偶及未成年子女**全國僅持有一戶**、供自住且房屋現值在一定金額以下;§5 V一定金額之自治法規由地方政府訂定並報財政部備查,§5 VI財政部公告級距、級距數及稅率基準供參考。房屋稅與地價稅分屬不同制度:高雄高等行政法院地方庭114年度稅簡字第18號判決指出房屋與土地分屬房屋稅條例與土地稅法之不同課稅標的,**優惠稅率應依各該稅法要件及申請程序分別提出申請**。自益信託情形:臺北高等行政法院地方庭112年度稅簡字第56號判決指出雖以受託人為納稅義務人,委託人符合自住要件者仍准按自住稅率課徵。
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§7 I建造完成之日起算**三十日內**申報房屋稅籍及使用情形,增建、改建、移轉、承典時亦同。§7 II使用情形變更致稅額增加者應於**變更之次期開徵四十日以前**申報,其餘應於每期開徵四十日以前申報。§7 III效果:**致稅額減少而逾期申報者,自申報之次期開始適用;致稅額增加者,自變更之次期開始適用,逾期或未申報者亦同**(拖延申報只會自己吃虧)。§16未依§7期限申報因而發生漏稅者,除責令補繳外按所漏稅額處**二倍以下罰鍰**(臺北高等行政法院地方庭112年度地訴字第45號判決即依裁罰倍數參考表處0.7倍)。§6-1以每年**二月之末日**為納稅義務基準日,每年五月一日至五月三十一日一次徵收,課稅期間為**上一年七月一日至當年六月三十日**。
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§15 I十一款免稅、§15 II四款減半。最常見者為§15 I⑨住家用房屋現值在**十萬元以下**屬自然人持有者,**全國合計以三戶為限**;§15 IV超過三戶者應於每期開徵四十日以前申報擇定,逾期自申報之次期開始免徵;§15 V113年7月1日前已超過三戶者應於114年3月22日以前申報,屆期未申報者由稽徵機關**從優擇定**。其他免稅:完成財團法人登記之私校及學術研究機構校舍辦公房屋、私立慈善救濟事業自有房屋、宗祠教堂寺廟(須完成登記且房屋為其所有)、無償供政府或軍用、農業用房舍(飼養禽畜房舍、溫室、育苗作業室、燻菸房、烘乾機房、農機具倉庫、堆肥舍)、受災毀損五成以上者。減半:平民住宅、合法登記工廠供直接生產使用之自有房屋、農會自用倉庫檢驗場、受災毀損三成以上不及五成者。臺中高等行政法院地方庭114年度稅簡字第19號判決:增建作曬衣場置物或停放車輛者,與§15 I⑥免徵要件不符。
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四點。①§4納稅義務人:向房屋所有人徵收,使用權房屋向使用權人、設有典權者向典權人;共有房屋由共有人推定一人繳納,不為推定者由現住人或使用人代繳,代繳人就應負擔部分以外之稅款對其他共有人有求償權;所有人住址不明或非居住當地者由管理人或現住人繳納,出租者由**承租人代繳並抵扣房租**;未辦第一次登記且所有人不明者向使用執照或建造執照所載起造人徵收。②§10房屋現值經通知後,納稅義務人得於接到通知書之日起**三十日內**檢附證件申請重行核計;§11 II房屋標準價格每三年重行評定一次。③§22欠繳房屋稅者**不得辦理移轉登記或設定典權登記**,承受人得申請代繳並向納稅義務人求償或在買價典價內扣除。④§8房屋焚燬、坍塌、拆除至不堪居住程度者,經**申報並查實後**在未重建完成期內停止課稅(非自動停止);§6-1 II當期建造完成或拆除者按月比例計課,未滿一個月者不計。
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