囤房稅 2.0(2024 年 7 月起)的本質是一句話:全國的房子一起數。過去六都各買一戶、每戶都裝「第一戶」的日子結束——非自住住家用房屋按全國總戶數適用 2% 到 4.8% 的差別稅率;自住維持 1.2%(全國單一自住還能降到 1%);出租報稅給 1.5%~2.4% 的中間軌。稅單變或不變,取決於你的戶籍配置與空屋策略。
我名下有三間房子,囤房稅2.0之後房屋稅會怎麼算?怎麼節稅?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第 5 條:稅率的新地圖
級距怎麼跳看各縣市的差別稅率表(多數版本:4 戶以上 3.2%、7 戶以上 4.8%),但計算基礎是全國總戶數——台北 2 戶+台中 2 戶+高雄 2 戶=6 戶,每一戶都按 6 戶的級距課。另兩個新規則:按年計課(以 2 月末日的持有狀態為準,5 月開徵)、建商餘屋 2 年內 2%~3.6%(逾 2 年按一般非自住)。
自住認定:戶籍是硬要件
1.2% 自住三要件:本人、配偶或直系親屬實際居住+辦竣戶籍登記+全國合計 3 戶以內;1% 加碼:本人+配偶+未成年子女全國僅 1 戶自住且房屋現值在門檻內。2.0 上路後最大的實務變化就是戶籍稽核:人住戶籍沒遷=非自住稅率;掛人頭戶籍沒實住=查獲補稅。多屋家庭的功課:把 3 戶自住額度用真實的居住+戶籍填滿——這是每年幾萬元的差距。
節稅路徑:空屋的三個出口
- 出口一(出租):空屋轉出租+誠實申報租賃所得 → 稅率 1.5%~2.4%;疊加公益出租(1.2%+所得稅免稅額度)或社宅包租代管(再加碼)——多數情況租金收益+節稅>空置。
- 出口二(移轉):超出額度的房產評估贈與或出售——但要整體試算:贈與稅、土增稅、受贈人將來的房地合一稅(受贈成本低,轉售稅重,參本站房地合一專文),別為省房屋稅踩進更大的坑。
- 出口三(處分變現):持有稅逐年墊高的環境下,低效資產的持有成本要重新算——這正是 2.0 的政策目的。
- 紅線:假租約(查租金金流)、虛設戶籍(查水電用量)——全國歸戶後的比對是自動化的,僥倖的期望值是負的。
常見問題
全國歸戶+非自住 2-4.8% 差別稅率(多數縣市 4 戶以上跳升);建商餘屋另計。
實際居住+戶籍+全國 3 戶內=1.2%;全國單一自住+現值門檻內=1%;戶籍是硬要件。
出租+申報所得達標=1.5-2.4%;公益出租 1.2%;繼承共有同享優惠。
戶籍配置用滿 3 戶自住+空屋轉合法出租+整體稅負試算移轉;假租約必被抓。
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