國土計畫法早就公布了,但很多人不知道:在自己縣市的國土功能分區圖公告之前,土地使用管制仍然是依區域計畫法辦理。這個銜接時點是實務上第一個要確認的問題。
我的土地在國土計畫下被劃成哪一區?現在到底適用國土計畫法還是區域計畫法?違規使用會罰多少?免費問 AI,附法條與判決出處 →
第 45 條:公告分區圖那天才切換
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- 先確認土地是都市土地還是非都市土地。
- 非都市土地,再確認所在縣市有沒有公告國土功能分區圖。
- 沒公告的,仍適用區域計畫法與非都市土地使用管制規則;已公告的才依國土計畫法管制。
- 而都市計畫區與國家公園區是另一條線:仍依都市計畫法、國家公園法及其相關法規管制。
四大分區:保育、海洋、農業、城鄉
國土保育地區按環境敏感程度分類(第一類維護自然環境狀態並禁止或限制其他使用、第二類允許有條件使用);海洋資源地區按用海需求分(第一類具排他性、第二類具相容性);農業發展地區按農地資源條件分(第一類供農業生產及其必要產銷設施並禁止或限制其他使用);城鄉發展地區按發展程度分。而新訂或擴大都市計畫案件,只能位在城鄉發展地區。
第 38 條:100 萬起跳,釀災有刑責
未符合使用原則而從事一定規模以上或性質特殊的土地使用:100 萬至 500 萬元。未經使用許可、或有許可但未依許可的使用地類別、配置、項目、強度使用:30 萬至 150 萬元。而執行工具很硬:得限期變更使用、停止使用或拆除恢復原狀,不遵從得按次處罰並依行政執行法停止供水、供電、封閉、強制拆除,費用由行為人負擔。
找不到行為人時,主管機關應依序命「使用人、管理人、所有人」限期停止使用或恢復原狀 — 所有人排在最後,但仍可能被要求處理。而致釀成災害者,處七年以下有期徒刑併科 500 萬元以下罰金;墾殖物、工作物、施工材料與機具,不問屬於犯罪行為人與否,沒收之。
使用許可不能用來「改分區」
第 24 條第 2 項寫得很清楚:使用許可不得變更國土功能分區、分類;而填海造地案件只能在城鄉發展地區申請。審議機關依分區而不同:國土保育地區與海洋資源地區由中央審議,其餘由地方審議,但跨兩個縣市以上或填海造地案件也回到中央。
程序上有兩道公開機制:審議前要在案件所在地公所公開展覽三十日並舉行公聽會,而且要以書面送達申請範圍內的土地所有權人。
公共設施沒蓋完,私人建物拿不到使照
拿到許可後要先做三件事才能使用:公共設施用地移轉登記為地方所有、繳交國土保育費與影響費、使用地依計畫申請變更。而第 29 條第 2 項是關鍵:公共設施要分期興建完竣、勘驗合格、領得使用執照並移轉登記後,其餘非公共設施用地上的建築物才能核發使用執照。
影響費有一條對申請人有利的規定:地方主管機關收取後應於一定期限內按用途使用;未依期限或用途使用者,申請人得要求返還。
既有可建築用地被變更,有補償請求權
兩條補償規定值得記住:①既存合法建物與管制不符時,除准修繕外不得增建或改建,而被要求遷移的,遷移損害應予適當補償。②既有合法可建築用地經國土計畫變更為非可建築用地時,其所受損失應予適當補償。
而在國土復育促進地區內,居住權有明文保障:除有立即明顯之危害,不得限制居住或強制遷居;要遷的話,應研擬完善安置及配套計畫並徵得居民同意後整體規劃聚落安置。另外主管機關疏於執行時,人民或公益團體經書面告知六十日後可以直接向行政法院起訴請求判令執行。
常見問題
看**所在縣市有沒有公告國土功能分區圖**。**§45**:中央應於施行後**二年內**公告全國國土計畫;地方應於其後**三年內**公告直轄市縣市國土計畫,並於該計畫公告後**十年內**公告**國土功能分區圖**;**§45 III自公告國土功能分區圖之日起,區域計畫法停止適用**。**最高行政法院111年度上字第257號裁定**:在主管機關修正區域計畫法或地方公告國土功能分區圖前,**仍應適用區域計畫法相關規定**對非都市土地進行使用管制。判斷順序:①都市土地或非都市土地 ②非都市土地再確認**有無公告國土功能分區圖** ③未公告者適用**區域計畫法與非都市土地使用管制規則**。**§22**應依劃設內容製作**國土功能分區圖及編定適當使用地**並報中央核定後公告;**§32公告後應按本法進行管制**。⚠️**§23 II但書**:屬實施**都市計畫或國家公園計畫**者,仍依都市計畫法、國家公園法實施管制。
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**§20四大分區**。①**國土保育地區**:按**環境敏感程度**分類(第一類敏感度較高、第二類較低)。②**海洋資源地區**:按**用海需求**分類(第一類**具排他性**、第二類**具相容性**)。③**農業發展地區**:按**農地生產資源條件**分類(第一類**具優良農業生產環境、維持糧食安全功能或曾投資重大農業改良設施**、第二類具良好生產環境並促進多元化)。④**城鄉發展地區**:按**發展程度**分類(第一類都市化程度較高、第二類較低)。**§20 II新訂或擴大都市計畫案件,應以位屬城鄉發展地區者為限**。**§21使用原則**:國土保育第一類**維護自然環境狀態並禁止或限制其他使用**、第二類**允許有條件使用**;農業發展第一類**供農業生產及其必要產銷設施並禁止或限制其他使用**、第二類供產業價值鏈發展所需設施。**§23 I**其他分區若符合國土保育地區劃設原則者,**應按資源、生態、景觀或災害特性予以禁止或限制使用**;**§23 V國防及重大公共設施或公用事業計畫得於各分區申請使用**。
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**§38三級**。①**一百萬元以上五百萬元以下**:從事**未符合**國土功能分區及其分類使用原則之一定規模以上或性質特殊之土地使用。②**三十萬元以上一百五十萬元以下**:**未經使用許可**而從事符合使用原則之一定規模以上使用;**未依許可使用計畫之使用地類別、使用配置、項目、強度進行使用**(有許可但沒照做也罰)。③**六萬元以上三十萬元以下**:違反§23 II或IV之管制使用土地。執行工具:**§38 IV得限期令變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀**,必要時**勒令歇業並廢止登記**;**§38 V不遵從者得按次處罰,並得停止供水供電、封閉、強制拆除**,費用由行為人負擔;**§38 VI無法發現行為人時,應依序命「使用人、管理人、所有人」限期停止使用或恢復原狀**;§38 VII公有土地之管理人得於期限屆滿前**擬定改善計畫送核備**(有立即影響公共安全者除外)。**§39釀成災害處七年以下有期徒刑**併科五百萬元以下罰金,致死**五年以上十二年以下**併科一千萬元以下,致重傷三年以上十年以下;**墾殖物、工作物、施工材料及機具不問屬於犯罪行為人與否,沒收之**。**§40罰鍰應提撥一定比率供民眾檢舉獎勵**。
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**§24一定規模以上或性質特殊之土地使用**應申請使用許可(認定標準由中央定之)。**§24 II使用許可不得變更國土功能分區、分類**;**填海造地限於城鄉發展地區申請**。**§24 III審議機關**:由地方主管機關受理;屬**國土保育地區或海洋資源地區**者核轉**中央主管機關審議**;其餘由地方審議;但**跨二個縣市以上、跨二個功能分區致審議機關不同、或填海造地案件**由中央審議。**§24 VI**取得許可後應於期限內使用,**逾期失其效力**;未依許可使用計畫使用或經限期改善未改善者**廢止使用許可**。**§25程序**:審議前應於案件所在地公所**公開展覽三十日及舉行公聽會**,並**以書面送達申請範圍內之土地所有權人**;主管機關應於公開展覽期滿之日起**三十日內**彙整意見報請審議。**§26審議標準**:考量**土地使用適宜性、交通與公共設施服務水準、自然環境及人為設施容受力**;國土保育與海洋資源地區須**採取彌補或復育之有效措施**;農業發展地區須**避免零星使用**且設施以與當地農業生產經營有關者為限;城鄉發展地區看**成長管理與維生系統完備性**。
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**§29三件事**,完成後才能使用:①將應登記為地方管有之**公共設施用地完成分割、移轉登記**為地方所有 ②分別向中央繳交**國土保育費**、向地方繳交**影響費** ③**使用地依使用計畫申請變更**。**§29 II分期管制**:公共設施應分期興建完竣、勘驗合格、領得使用執照並移轉登記後,**其餘非公共設施用地上建築物始得核發使用執照**(除非提出經同意之服務功能替代方案)。**§28兩費**:**國土保育費**歸中央供國土保育之用;**影響費**歸地方供改善或增建公共設施,**得以許可範圍內可建築土地抵充**;**地方未依期限或用途使用者,申請人得要求返還影響費**;配合整體國土計畫推動或他法已定同性質費用者**得予減免**。**§30填海造地**:取得使用許可後應於期限內提出**造地施工計畫並繳交開發保證金**,經許可並填築完成後始得辦理§29事宜;**屆期未申請許可者使用許可失其效力**。**§27**核發後應**公開展覽不少於三十日**;許可計畫之**使用地類別、使用配置、項目、強度應作為土地使用管制之依據**。
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兩種情形皆有補償。①**§32 II既存不符使用**:區域計畫實施前或原合法之建築物設施與管制內容不符者,**除准修繕外,不得增建或改建**;主管機關認有必要得**限期令其變更使用或遷移**,**因遷移所受之損害應予適當補償**;令其變更遷移前**得為原來之合法使用或改為妨礙目的較輕之使用**。②**§32 III既有合法可建築用地經國土計畫變更為非可建築用地者,其所受損失應予適當補償**。**§33**為國土保安及生態保育之緊急需要,應依法**價購、徵收或辦理撥用**。國土復育:**§35六種得劃定國土復育促進地區**(土石流高潛勢、嚴重山崩地滑、**嚴重地層下陷**、流域生態劣化或安全之虞、生態嚴重破壞退化、其他地質敏感區);涉原住民族土地或部落者應經中央原民會同意。**§37 I除有立即明顯之危害,不得限制居住或強制遷居**;§37 II應研擬**完善安置及配套計畫並徵得居民同意**後整體規劃聚落安置,並協助居住就業就學就養及保存傳統文化。**§34公民訴訟**:主管機關疏於執行,經書面告知**六十日內**仍未執行者,得直接向行政法院起訴請求判令執行;法院得判令機關支付**律師費用、偵測鑑定費用或其他訴訟費用**予原告。
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